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Immobilier: Réparations et travaux: locataire ou propriétaire, qui doit payer?

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charge-travaux-locataire-ou-proprietaire © Skitterphoto / Pixabay charge-travaux-locataire-ou-proprietaire

PRATIQUE - Un logement peut nécessiter des réparations ou des travaux, parfois dans l'urgence: mais qui du propriétaire ou du locataire doit payer la facture?

La question se pose souvent de savoir qui, du propriétaire ou du locataire, doit prendre en charge certains travaux ou réparations liés au logement loué. Définis par le Code civil et la loi n° 89-462 du 6-7-1989, trois paramètres clés déterminent qui doit payer la facture des travaux relatifs au logement lui-même ou aux équipements qui le composent. Il s'agit de la vétusté, de la nature des installations et des causes des éventuelles détériorations.

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Les gros travaux: à la charge du propriétaire

Sans équivoque, les gros travaux et réparations structurelles liés à la vétusté d'un logement sont à la charge du propriétaire, de même pour tout ce qui concerne les frais engagés relatifs à un vice de construction. Le propriétaire qui loue un bien immobilier, que ce soit un meublé pour une location étudiante ou un logement vide, doit en effet assurer un logement décent à son locataire. Gaz, électricité, isolation, ventilation, toutes les installations doivent être conformes aux normes en vigueur. Si elles ne le sont pas, le bailleur a l'obligation de les mettre en conformité, et ce, à ses frais. Le propriétaire est également responsable de la sécurité du logement: dans cette optique, le logement ne doit présenter aucun risque intrinsèque pour la santé ou l'intégrité physique de son locataire.

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Par ailleurs, le remplacement de certains équipements, comme une chaudière ou des radiateurs, s'ils n'ont pas été dégradés suite à une mauvaise utilisation du locataire, est à la charge intégrale du bailleur.

Le critère de vétusté est, outre les points évoqués, parfois difficile à établir. D'ailleurs, il n'y a pas de liste officielle pour l'évaluer explicitement, mais il existe des grilles établies à partir d'accords collectifs qui permettent d'en apprécier le degré. On évalue alors l'usure liée au temps, la durée d'occupation du logement par le locataire et les éventuelles dégradations provoquées par ce dernier.

Les travaux d'amélioration et l'entretien du logement: du ressort du locataire

L'entretien courant du logement est en revanche du ressort exclusif du locataire, de même que les petits travaux (changement de joints, de fusibles, d'ampoules...). Par ailleurs, dès que ce dernier observe un dysfonctionnement, il a le devoir d'en informer le propriétaire. Bien sûr, si un équipement est dégradé par le locataire, il devra le réparer ou le remplacer à ses frais.

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Si le locataire souhaite entreprendre des travaux d'amélioration ou d'aménagement lorsqu'il prend possession des lieux (peinture, sol...), il pourra demander à son propriétaire une contrepartie, comme une réduction de loyer ou une participation à ces frais. Cet arrangement doit faire l'objet d'une entente préalable entre les deux parties. Le propriétaire est toutefois en droit de refuser. S'il y a effectivement entente, il est alors nécessaire d'introduire une clause spécifique dans le bail nommée convention de travaux. Celle-ci liste les travaux prévus et précise les conditions qui auront été déterminées.

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Par ailleurs, si le logement fait partie d'un immeuble ou d'une copropriété, les frais liés à l'entretien des parties communes, voire à certains travaux, sont officiellement à la charge du bailleur, au prorata des tantièmes qu'il détient. Cependant, le propriétaire peut lisser ces frais en demandant des charges locatives, en plus du loyer de base, au locataire du logement, ce dernier occupant les lieux et bénéficiant de ces services. La liste de ces charges locatives (ou charges dites récupérables) est fixée par décret.

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  Copropriété : comment fonctionne le nouveau plan pluriannuel de travaux ? Retrouvez chaque mois dans le "Grand rendez-vous de l'immobilier" (Capital / Radio immo), le "Point juridique de l'Agence nationale de l'information sur logement". Roselyne Conan, directrice générale de l'Anil nous décrypte à chaque fois une nouvelle mesure réglementaire qui vous concerne. Tous les mois Roselyne Conan, directrice générale de l'Agence nationale de l'information sur logement (Anil), décrypte une nouvelle mesure réglementaire qui vous concerne en tant que propriétaire ou locataire.

Leur paiement par le locataire peut se faire sous forme de forfait ou de "provisions pour charges avec régularisation annuelle".

Propriétaire et locataire: exemples de répartition des frais

Voici quelques exemples de répartition des frais, suivant la nature des éléments à remplacer ou à entretenir.

Concernant la sécurité du logement, les clés doivent être remplacées par le locataire si ce dernier les perd ou les détériore. Pour les portes, le locataire devra assurer leur entretien, graisser les serrures par exemple, et remplacer à ses frais les poignées si celles-ci le nécessitent. Le propriétaire doit en revanche remplacer les portes au bout de vingt ans environ (critère de vétusté).

Remplacer le tableau électrique, tous les quinze ans environ, est à la charge du bailleur; le remplacement des fusibles incombe au locataire.

Un détecteur de fumée (aussi appelé Daaf: détecteur et avertisseur autonome de fumée) doit obligatoirement être installé dans le logement par le propriétaire avant l'arrivée du locataire. C'est à ce dernier d'en assurer l'entretien (remplacer les piles le cas échéant et enlever la poussière), et le remplacer au besoin.

Si le logement dispose d'une chaudière, le locataire a l'obligation de faire intervenir pour son entretien un plombier-chauffagiste professionnel agréé une fois par an. Si celle-ci est vétuste, c'est au propriétaire de payer son remplacement, tout comme les radiateurs ou les systèmes de ventilation.

Pour le locataire comme le propriétaire qui a souvent investi pour faire du locatif, ce sont autant de frais à évaluer et à prendre en compte dans le budget global.

(Par la rédaction de l'agence hREF)

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