Immobilier: Immobilier : propriétaires, que faire face au couac des diagnostics énergétiques ?

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Immobilier : propriétaires, que faire face au couac des diagnostics énergétiques ? © Cavan Images / Getty Images Immobilier : propriétaires, que faire face au couac des diagnostics énergétiques ?

Depuis leur mise en place au 1er juillet, de nombreuses anomalies ont été constatés sur les nouveaux diagnostics de performance énergétique (DPE). Des milliers de logements anciens ont été catégorisés, parfois à tort, comme des passoires thermiques. Face à ce gros couac, les propriétaires qui le peuvent sont incités à suspendre provisoirement la vente de leur logement. Explications

Ce sont des anomalies qui pourraient coûter cher aux propriétaires, et surtout compliquer leurs transactions. Le 1er juillet dernier, le gouvernement lançait la nouvelle version du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document, obligatoire pour réaliser toute transaction ou location immobilière, doit permettre à l’acheteur ou au locataire de connaître les performances du logement qu’il s’apprête à acheter ou à louer, en matière de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre. Sur la base de ce nouveau DPE, certains biens, considérés comme des passoires thermiques (car notés F ou G), seront d’ailleurs exclus du marché locatif à l’horizon 2028. Les modes de calculs et les échelles de ce DPE relooké ont donc été entièrement refondus et harmonisés, pour préparer ce bigbang.

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Problème : après trois mois de mise en route et près de 384.000 nouveaux DPE réalisés, de nombreuses “anomalies techniques” sont apparues aux yeux des professionnels, diagnostiqueurs comme agents immobiliers. Et notamment lorsqu’il leur a fallu définir les performances thermiques et écologiques des logements les plus anciens, ceux construits avant 1975. Les nouveaux paramètres du diagnostic ont conduit à des écarts très importants de résultats par rapport à l’ancienne version du DPE, mais aussi par rapport à la réalité constatée sur le terrain. L’étiquette énergétique de nombreux logements, reconnaît le ministère, a ainsi souvent été sous-évaluée, certains biens passant artificiellement en état de passoire énergétique.

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En quelques chiffres : avec le DPE ancienne version - en vigueur avant le 1er juillet 2021 -, un peu plus de 25% des logements construits entre 1948 et 1974 étaient classés F ou G. Dans le DPE nouvelle version, le ratio est passé à environ 35% ! “Nous reconnaissons qu’un certain nombre de changements techniques ont été faits, avec comme conséquence [...] de rendre artificiellement plus élevées les émissions de gaz à effet de serre dans une partie du parc de logements, notamment ceux construits avant 1975”, rapporte ainsi la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, ce lundi 4 octobre. Un couac qui n’est pas sans conséquences pour les vendeurs et les acheteurs…

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Une centaine de milliers de DPE à refaire

Au 1er octobre, sur les 384.000 nouveaux DPE qui ont été réalisés, 207.000 concernaient des biens bâtis avant 1975. Et, sur cette masse de diagnostics réalisés, 80.000 ont attribué des notes F ou G... et seront à refaire, puisqu’ils pénalisent les logements en question. Le gouvernement s’engage à ce que ces diagnostics soient réédités, sans démarche de la part des propriétaires concernés et surtout sans surcoût. Ensuite, environ 105.000 DPE réalisés depuis le 1er juillet - toujours sur des logements d’avant 1975 - ont attribué des notes D ou E. Pour ceux-là aussi, les propriétaires pourront demander gratuitement un DPE actualisé. Au total, ce sont donc a minima une centaine de milliers de DPE qui sont à refaire ! “Les modalités pratiques de ces réévaluations doivent être calées avec les professionnels”, communique l'entourage d’Emmanuelle Wargon. Une chose est sûre, néanmoins : l’Etat prendra financièrement à sa charge la réédition des DPE par les diagnostiqueurs, pour les cas précités.

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Mieux vaut retarder vos transactions...

En attendant que les correctifs nécessaires au logiciel de calcul soient apportés, le gouvernement recommande de suspendre les transactions, lorsque c’est possible. Et ce jusqu’au 1er novembre 2021, date à laquelle le DPE nouvelle version devrait enfin être consolidé. Rappelons que le DPE est un outil fondamental à la signature d’un acte de vente, puisque le vendeur engage sa responsabilité quant à son contenu, comme c’est déjà le cas pour les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, installations électriques, etc). Théoriquement, un DPE erroné peut en effet être contesté par l’acheteur, et déboucher sur des indemnités à lui verser. Si vous le pouvez, mieux vaut donc retarder la transaction, jusqu’à pouvoir présenter un DPE béton.

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Mais, certains propriétaires ne pourront pas se permettre de reporter la signature… Pour eux, l'exécutif s’emploie à ce que les ventes puissent être bouclées. Ainsi, dans le cas où la fourniture d’un DPE est nécessaire pour une transaction urgente, “les diagnostiqueurs pourront éditer le diagnostic, en précisant qu’ils pourront les corriger ultérieurement”, détaille le ministère du Logement. Seul souci : comme expliqué plus haut, le nouveau DPE engage la responsabilité du vendeur. Des DPE “trompeurs” pourraient donc être à l’origine de nombreux contentieux entre acheteurs et vendeurs. Il faut donc sécuriser les transactions. Ce rôle sera naturellement tenu par les notaires, qui ont été chargés par le gouvernement de proposer une solution juridique permettant d’informer acheteurs et vendeurs du caractère provisoire du DPE présenté lors de la vente. “J’attends une proposition des notaires dans ce sens. Elle prendra probablement la forme d’une information spécifique aux acheteurs et aux vendeurs, que le DPE est susceptible d’être ajusté", communique Emmanuelle Wargon.

Deuxième adaptation, d’ordre réglementaire cette fois : d’ordinaire obligatoire, le DPE pourra provisoirement être absent des annonces immobilières. Du moins, “l’absence d’affichage sera tolérée, dans l’attente des corrections à venir”, déclare l’entourage d’Emmanuelle Wargon. A condition, précise-t-on, que le propriétaire ait fait appel à un diagnostiqueur, pour réaliser un nouveau diagnostic (et dans l’attente que celui-ci soit édité).

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Pas d’indemnité pour ceux qui ont déjà vendu

Un dernier cas se révèle cependant encore plus problématique : celui des propriétaires ayant déjà vendu leur bien, avec un DPE potentiellement sous-estimé. Car ces derniers ont peut-être consenti des décotes, en raison de la note attribuée à leur logement. Car oui, même s’il n’est pas encore un élément décisif dans le choix du bien, le DPE influe sur le prix de vente. Preuve en est : dans leur dernière étude relative à la “Valeur verte des logements”, les notaires estiment que les biens classés F et G se vendent en moyenne, et selon les régions, entre 2% et 18% moins cher que les biens d’étiquettes D, toutes choses égales par ailleurs. Pour l’heure, l’exécutif ne prévoit pas d’indemniser les vendeurs dont la valeur du DPE aurait été sous-estimée. “La révision des DPE ne concerne que les logements construits avant 1975”, rappelle d’abord l’entourage de la ministre du Logement. Ensuite, concernant les logements potentiellement impactés par un changement de barème, “le prix d’achat du bien n’est pas le fruit d’un seul critère, mais d’une négociation sur la base d’une multitude, parmi lesquels l’emplacement, la surface, etc.”. Pour espérer faire valoir un préjudice, encore faudrait-il faire la preuve que le changement de note du DPE a conduit à lui seul à faire baisser le prix du bien, argue l’entourage de la ministre. Or, une telle estimation semble être difficile à faire valoir côté vendeur. Dans ces conditions, le ministère du Logement n’envisage pas pour l’heure d’intervenir sur cette question.

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