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Immobilier: Crédit immobilier : 3 profils d’emprunteurs désormais exclus et nos conseils pour faire passer le dossier

Tout savoir sur les modalités de résiliation d'un prêt immobilier

  Tout savoir sur les modalités de résiliation d'un prêt immobilier PRATIQUE - Un prêt immobilier représente un engagement le plus souvent à long terme. Néanmoins, il existe des circonstances permettant de résilier ce crédit immobilier avant son échéance. Ce n’est pas une nouveauté, mais le marché de l’immobilier se porte bien. La crise sanitaire liée au Covid-19 n’a pas inversé cette dynamique. Bien au contraire, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à faire confiance à un secteur considéré comme une valeur sûre, notamment dans les villes moyennes où le regain d’activité est palpable.

Crédit immobilier : 3 profils d’emprunteurs désormais exclus et nos conseils pour faire passer le dossier © Ivan-balvan - Getty Images Crédit immobilier : 3 profils d’emprunteurs désormais exclus et nos conseils pour faire passer le dossier

En raison des nouvelles réglementations, emprunter devient une épreuve pour certains ménages. Voici 3 profils types désormais exclus du marché du crédit et nos conseils pour tenter de faire passer leurs dossiers.

L’encours des crédits immobiliers est toujours aussi solide. D’après les dernières données publiées par la Banque de France, au 1er octobre, les Français sont endettés à hauteur de 1.418 milliards d’euros pour l’acquisition de leur logement, soit une augmentation de 6,6% sur une année glissante. En revanche, l’estimation de la Banque de France illustre une “tendance à la décélération progressive” de la production de crédit, à savoir les nouvelles sommes d’emprunt immobilier accordées aux ménages. En octobre, elle devrait s’établir à 19,7 milliards d’euros alors qu’au même moment en 2019, soit quelques mois avant la formulation des nouvelles normes d’emprunt, la production de nouveau crédit avoisinait les 25 milliards.

Crédit immobilier : indépendants, 4 choses à savoir pour pouvoir emprunter

  Crédit immobilier : indépendants, 4 choses à savoir pour pouvoir emprunter Profil plus risqué que le salarié pour les banques, l’indépendant doit présenter davantage de garanties pour décrocher un crédit immobilier. Voici les bons réflexes à adopter, mais aussi les pièges à éviter. Activité qui peut cesser à tout moment, absence de congés payés, cadences de travail souvent élevées… Pour les 3,6 millions d’indépendants que compte la France - à fin 2019, ce statut n’est pas des plus simples à supporter. Et ces difficultés peuvent aussi se retrouver dans d’autres domaines essentiels, comme le logement.

L’une des raisons de ce décrochage ? La mise en place de recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire. Cet organe de régulation avait édicté en fin d’année 2019 certaines recommandations pour refroidir la machine du crédit en France. Avec notamment l’application d’un taux d’endettement strict de 33%. Autrement dit, sauf cas dérogatoire, le ménage ne peut plus consacrer plus d’un tiers de ses revenus net avant impôt au remboursement de ses mensualités. Les prêts sur des durées supérieures à 25 ans ont aussi été prohibés.

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Ces recommandations ont depuis été assouplies, permettant ainsi aux emprunteurs de monter à 35% d’endettement (assurance du prêt comprise cette fois) et de souscrire à des crédits sur 27 ans dans le cas d’achats sur plan. Elles deviendront au passage obligatoires à partir du 1er janvier 2022, et les établissements récalcitrants se verront sanctionnés par l’Autorité de contrôle prudentiel et résolution (ACPR), le gendarme des banques. Contraintes d'être plus sélectives, ces dernières ont donc dû laisser une partie des clients sur le carreau. Nous avons ainsi demandé au courtier Pretto de nous fournir des cas réels de clients exclus, et au passage, de livrer quelques pistes pour faire passer ces dossiers.

Comment fonctionne le prêt à taux zéro?

  Comment fonctionne le prêt à taux zéro? Le prêt à taux zéro sera prolongé. Le mercredi 3 novembre 2021, le Parlement a adopté un amendement au projet de loi de finance 2022. Il vise à étendre le dispositif jusqu’à la fin de l’année 2023. Qu’est-ce-que le prêt à taux zéro? Quels sont ses avantages? Qui peut en bénéficier? Challenges décrypte le prêt à taux zéro. Vers un futur engouement pour le prêt à taux zéro (PTZ) en 2022? Les députés de la commission des finances de l’Assemblée nationale ont adopté le report de la réforme du prêt à taux zéro ce mercredi 3 novembre 2021, avec un amendement au projet de loi de finances 2022.

Profil 1 : l’investisseur locatif victime du nouveau mode de calcul

Les premières victimes sont les investisseurs locatifs. En cause : les nouvelles règles de calcul appliquées par le HCSF. Jusque-là, les emprunteurs pouvaient compter sur une méthode simple pour calculer leur taux d’endettement. Ils compensaient directement les mensualités dues à la banque avec le loyer perçu au nom de la location. Le delta, s’il est positif, s'ajoute aux revenus, et dans le cas contraire aux charges. Dorénavant, ils ne peuvent plus compter sur cette méthode “différentielle” et doivent se cantonner à la méthode “classique”, c’est-à-dire ajouter d’une part le loyer perçu à ses revenus, et d’autre part le crédit à ses charges.

Prenons le cas de Thomas*, 26 ans, ingénieur travaux, locataire à Paris. Avec son revenu net mensuel de 3.100 euros, il est locataire d’un appartement dont le loyer est fixé à 880 euros. Son projet d’investissement consiste en l’achat d’un appartement de 150.000 euros à Orléans, amorti grâce à un revenu locatif estimé à 965 euros et un apport de 11.000 euros. En formulant sa demande de crédit, la banque a donc dû sortir sa calculatrice, et les résultats ne sont pas probants.

Crédit immobilier : que va changer concrètement la fin des questionnaires de santé ?

  Crédit immobilier : que va changer concrètement la fin des questionnaires de santé ? Le CIC et le Crédit Mutuel ont annoncé en finir avec les questionnaires de santé pour obtenir un prêt immobilier. La majorité des réseaux du groupe ont en effet supprimé pour leurs "clients fidèles" le redouté questionnaire jusque-là indispensable pour emprunter. Sur Europe Midi mardi, le président du Crédit Mutuel a précisé ce dispositif et a justifié cette décision. Les clients du Crédit Mutuel n'auront plus à remplir le moindre questionnaire de santé pour obtenir un prêt immobilier. C'est ce qu'a annoncé le groupe, dans le but de mettre fin aux inégalités.

Le résultat est parlant puisqu’avec la première méthode, son taux d’endettement n’aurait été que de 23,8%. Avec la seconde en revanche, il frôle les 40%. Impossible de faire aboutir son projet.

Le conseil de Pretto pour faire passer son dossier

S’il n’a pas d’apport supplémentaire à joindre pour son projet, alors il devra revoir ses prétentions à la baisse. "L'idéal serait de viser un bien immobilier autour de 100.000 euros” conseille le courtier. Et ainsi rentrer dans le taux d’endettement de 35%.

Profil 2 : le ménage modeste manque d’apport

Autres dossiers régulièrement exclus du crédit : les ménages modestes qui bien souvent ne disposent plus d’apports suffisants pour emprunter. C’est le cas d’Amir*, CDI non-cadre de 30 ans. Il dispose d’un salaire mensuel net de 1.400 euros, auquel s’ajoutent 800 euros de revenus variables. Afin d’acquérir sa résidence principale à Villeneuve-la-Garenne (Hauts-de-Seine), il contacte Pretto pour effectuer un prêt de 186.000 euros, et obtient un prêt à 1,3% sur 25 ans. Son apport est faible. Les 11.000 euros qu’il met sur la table représentent à peine 6% du prix du bien, alors que les banques exigent pour la plupart au moins 10%. Pour cette raison, son dossier est refusé, d’autant que son endettement est tout juste au-dessus de la limite autorisée (36%).

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  Immobilier : PTZ, Pinel, Louer abordable… comment évoluent vos aides financières en 2022 Le projet de loi de Finances 2022, qui oriente les principaux choix budgétaires du gouvernement pour l’année prochaine, doit être adopté mardi 16 novembre en première lecture par les députés. Voici les principales mesures qui vont concerner les acheteurs, investisseurs, et propriétaires. à partir du 1er janvier prochain. C’est l’heure de faire l’inventaire. Après plusieurs semaines de débat, des centaines d’amendements proposés, rejetés ou adoptés dans l’hémicycle, les députés doivent finalement voter ce mardi, en première lecture, l’ensemble des réformes qui seront intégrées au projet de loi de Finances 2022 (PLF 2022).

Le conseil de Pretto pour faire passer son dossier

Comme le constate l’Observatoire Crédit Logement CSA, l’apport demeure une condition très difficilement négociable : “La mise en œuvre des recommandations du HCSF en décembre 2019, puis la confirmation de ces confirmations en décembre 2020 ont mis un terme à plusieurs années de recul de l’apport personnel". Si bien qu’en octobre 2021, le taux d’apport est 26% supérieur à son niveau de décembre 2019, lorsque le marché était au zénith et le taux d’apport au plus bas.

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Amir n’aura d’autre choix que d’attendre quelques mois ou années pour mobiliser plus d'apport, ou bénéficier d’une donation familiale pour accélérer le processus. “Il peut aussi attendre que son salaire variable soit pris en compte dans ses revenus, en moyenne au bout de 3 ans”, précise Pretto.

Profil 3 : Les ménages les plus riches peuvent être trop endettés

Plus étonnant encore, les profils les plus aisés peuvent aussi voir leur projet immobilier s’écrouler. Arthur, 34 ans, gagnant plus de 13.000 euros brut par mois en tant que directeur des partenariats et à la tête d’une épargne de 80.000 euros, ambitionne d’acquérir sa résidence principale à Nantes pour 200.000 euros. Il dispose pour cela d’une enveloppe de 25.000 euros d’apport.

Prêt relais: combien de temps faut-il pour l'obtenir?

  Prêt relais: combien de temps faut-il pour l'obtenir? Le prêt relais permet d'acheter un bien immobilier avant d'avoir vendu son logement actuel. Si le dossier de financement présenté à la banque est solide, il peut être obtenu rapidement. Un changement de situation familiale, une mutation professionnelle, un désir personnel… Les raisons de vouloir changer de logement sont nombreuses. Mais pour un propriétaire, un problème de taille peut se poser.

Tout irait bien s’il n’était pas déjà propriétaire de deux biens, et donc de deux crédits. Ses revenus locatifs s’élèvent à 2.600 euros par mois alors que ses mensualités d’emprunt grimpent à 3.232 euros.

Malgré les conditions d’emprunt favorable dont il bénéficie - un emprunt de 1% sur 25 ans - et un reste à vivre considérable de 7.700 euros après paiement de ses différents crédits, il ne rentre pas dans les clous du HCSF avec son endettement de 35.3%.

Le conseil de Pretto pour faire passer son dossier

“Arthur peut demander un lissage de prêt ou solder ses crédits en cours, qui peuvent être pénalisants, grâce à son surplus d'épargne”, estime Pretto. Le lissage de prêt consiste à regrouper l’ensemble des mensualités d’un ménage pour éviter le surendettement. En diminuant le montant des mensualités de son nouveau crédit sur une période donnée, notre emprunteur pourra ainsi honorer ses anciens emprunts avant de se consacrer entièrement au remboursement de celui nouvellement souscrit. Arthur ne dépassera ainsi jamais la barre des 35% imposée par le HCSF.

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Il pourra également passer par un regroupement de crédit plus classique. En allongeant la durée globale de l’emprunt, il diminue le montant des mensualités. Certes, le coût global du crédit est renchéri, mais l’opération lui permet d’obtenir son prêt.

*Les prénoms ont été modifiés pour conserver l’anonymat.

La pénurie de logements neufs fait exploser les prix .
Acheter un appartement neuf, aujourd’hui, en France, quelle galère! Car il s’en construit de moins en moins. Et pire, ils sont de plus en plus chers. Les acheteurs doivent donc être de plus en plus riches et être prêts à s’installer là où il en reste à vendre. Challenges vous donne des pistes sur les villes où les prix flambent et les autres.Car ces acheteurs, souvent de jeunes ménages, ont de plus en plus de difficultés à boucler leur budget. D’abord à cause des banques, qui s’attachent désormais, sur les ordres de la Banque de France, à ce que les remboursements des emprunteurs ne dépassent pas 30% de leurs ressources. Ensuite, parce que les prix du neuf sont entrés dans une spirale inflationniste infernale.

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