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Immobilier: Bailleurs, voici comment le gouvernement veut vous convaincre de baisser vos loyers

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Bailleurs, voici comment le gouvernement veut vous convaincre de baisser vos loyers © anouchka / Getty Images Bailleurs, voici comment le gouvernement veut vous convaincre de baisser vos loyers

Les députés ont voté ce vendredi un amendement visant à “simplifier” le dispositif Louer abordable. Cette carotte fiscale est accordée aux bailleurs qui limitent leur loyer au niveau des plafonds du parc social. Voici les aménagements qui ont été adoptés.

Annoncé par la ministre du Logement Emmanuelle Wargon il y a quelques jours, le toilettage du dispositif “Louer abordable”, appelé aussi “Cosse”, a finalement été adopté ce vendredi par les députés. Pour rappel, ce mécanisme a pour but d’inciter les propriétaires à plafonner leurs loyers, en échange d’un abattement fiscal proportionnel à leurs revenus fonciers. Pour bénéficier de ce coup de pouce financier, les particuliers doivent signer une convention avec l’Agence nationale pour l'habitat (Anah).

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Or, aux yeux de l’exécutif, le dispositif présente plusieurs gros défauts de calibrage… en plus de ressembler à une usine à gaz pour les particuliers. Pour remédier à ces tares, le gouvernement a donc déposé et fait voter un amendement visant à rectifier le dispositif dans le projet de loi de finances pour 2022. Si le texte est voté en l’état du côté du Sénat, plusieurs modifications s’appliqueront alors à partir du 1er janvier 2022. Voici lesquelles.

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  • Une refonte des barèmes

Tout d’abord, l’amendement adopté soumet de nouvelles modalités de calcul. La ristourne, dans sa forme actuelle, permet de déduire entre 15% et 85% de ses revenus fonciers. Le pourcentage dépend à la fois du territoire dans lequel se trouve le logement et de la nature de la convention signée (loyer très social, social ou intermédiaire) entre le bailleur et l’Anah.

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A partir du 1er janvier 2022, les taux de réduction d’impôt deviendront uniformes dans toute la France. La réduction sera ainsi de 15% pour les logements affectés à la location intermédiaire et de 35% pour les logements affectés à la location sociale. Par ailleurs, si le logement fait l’objet d’une intermédiation locative (par exemple, via un dispositif Solibail), un barème différencié sera appliqué. Le bailleur pourra déduire 20% de ses revenus bruts pour un logement intermédiaire, 40% pour un logement social, et 65% pour un logement très social.

  • Une durée de convention uniformisée à 6 ans

La durée du dispositif relookée sera par ailleurs uniformisée à 6 ans. Elle pouvait jusqu’ici monter à 9 ans en cas de travaux d’amélioration.

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  • Un calcul des loyers plafonds commune par commune

Jusqu’ici, les plafonds de loyers à appliquer côté bailleur sont fixés sur la base du zonage ABC, ajustable par l’Anah. Or, “les niveaux de loyers sont globalement mal corrélés en fonction de ceux du marché, rendant le dispositif peu incitatif et peu utilisé dans les zones tendues qui concentrent les besoins en logement”, explique l’exécutif. Un décret fixera les plafonds de loyers, à l’échelle communale.

  • Une sortie de dispositif plus avantageuse

Autre problème relevé par l’exécutif : lorsque la convention expire et que le logement n’est plus “mobilisé à des fins sociales”, il est parfois difficile de réhausser son loyer au niveau du marché privé. Et pour cause : dans les zones tendues, les bailleurs sont astreints à la règle de non-augmentation de loyer entre deux locataires… sauf rares exceptions décrites ici, ou majoration liée à l’indice IRL. Un vrai repoussoir. “Cette impossibilité de réévaluer le loyer constitue un véritable frein pour les propriétaires bailleurs qui souhaiteraient s’engager dans ce dispositif”, déplore le gouvernement. Le texte voté par les députés accordera ainsi une dérogation aux bailleurs sortant du dispositif, qui leur permettra de fixer librement le loyer au moment de revenir dans le parc privé.

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