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Immobilier: Immobilier : pourquoi investir en meublé reste intéressant

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Immobilier : pourquoi investir en meublé reste intéressant © Pascale Gueret/Adobe Stock Immobilier : pourquoi investir en meublé reste intéressant

La location meublée dans l'ancien reste toujours attrayante malgré des règles devenues plus rigides.

La location meublée à titre de résidence principale a longtemps été régie par un principe de liberté contractuelle entre le bailleur et son locataire : en clair, le propriétaire dictait ses conditions. Mais la loi Alur, adoptée en 2014, a imposé des règles plus strictes, visant à mieux protéger les droits de l’occupant. Globalement, locations vides et meublées sont désormais soumises aux mêmes obligations légales, concernant notamment le contrat de bail, qui doit être conforme à un modèle type, la délivrance de diagnostics techniques ou l’établissement d’un état des lieux. Les biens meublés sont également soumis au plafonnement des loyers de relocation dans les zones d’habitation dites «tendues» et à leur encadrement dans les villes où ce dispositif est prévu.

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Malgré ces nouvelles contraintes, le nombre de biens loués meublés ne cesse d’augmenter. Logique, au regard des atouts du produit : une rentabilité brute 15 à 25% plus élevée, couplée à un régime de taxation particulièrement doux. Et la création, fin 2018, du «bail mobilité», qui autorise aujourd’hui le propriétaire à louer son logement pour une durée réduite (entre un et dix mois), n’a fait que renforcer cette tendance.

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Mobilier

Le législateur a dressé la liste des équipements devant obligatoirement garnir le bien.

Mieux vaut toujours soigner la décoration d’un bien meublé et y installer tous les équipements modernes (télévision, Internet…) si l’on veut le rendre attractif. En tout cas, pour les baux signés depuis septembre 2015, le mobilier doit comprendre, au minimum, tous les éléments permettant au locataire de vivre convenablement. Soit, dans le détail : un lit avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la pièce à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d’un compartiment pouvant descendre à une température de – 6 degrés, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine pour prendre ses repas, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que des produits d’entretien ménager de base (aspirateur, serpillière…). Le bien doit aussi être pourvu d’un chauffage, d’une arrivée d’eau, d’une salle de bains, d’une cuisine – ou d’un coin cuisine doté d’un évier – et de sanitaires, pouvant être situés à l’extérieur s’il s’agit d’un studio.

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Contrat

Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Le bail doit être établi par écrit et respecter les règles du contrat type du meublé. Doivent ainsi être annexés à ce bail le dossier des diagnostics techniques (performance énergétique, gaz, amiante…), un inventaire du mobilier et l’état des lieux d’entrée. Comme pour une location vide, si cet état des lieux est réalisé par un agent immobilier, les frais sont à partager entre le bailleur et le locataire, la part de ce dernier étant plafonnée à 3 euros par mètre carré habitable.

Concernant la durée du bail, sauf à opter pour le bail mobilité présenté ci-après, elle est d’un an (trois ans pour un bien non meublé), renouvelable tacitement, ou de neuf mois si le locataire est étudiant. Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, de deux mois de loyer hors charges au maximum (contre un mois pour une location vide), pour tenir compte de l’éventuelle dégradation du mobilier. Afin de se prémunir contre les impayés de loyers, il est aussi possible d’adjoindre au bail un acte de cautionnement solidaire. Mais, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire n’a pas le droit de souscrire en même temps une assurance spécifique le couvrant contre ce risque. Il lui faut choisir entre ces deux garanties.

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Bail mobilité

Un contrat de location de très courte durée réservé à une clientèle de passage.

Créé fin 2018, le bail mobilité accorde davantage de souplesse aux propriétaires de meublés. Il leur permet de louer leur bien sur une durée très réduite, à des locataires étudiants, apprentis, en formation, en mission ou en stage. La durée du bail devant être comprise entre un et dix mois, sans renouvellement possible, le propriétaire récupère donc automatiquement son bien au terme du bail. Ce nouveau contrat n’est toutefois pas sans inconvénients : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et, si l’occupant peut donner congé quand il le veut, comme pour un bail meublé classique, le propriétaire, lui, est privé de cette possibilité. Il doit tenir jusqu’à la fin du bail.

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Loyer

Son montant sera bientôt encadré dans de nombreuses communes à forte densité urbaine.

La fixation des loyers des meublés a été alignée sur celle des logements vides. Elle est donc libre, à la première location du bien ou au changement de locataire, sur une vaste partie du pays. En revanche, c’est le principe d’encadrement qui prévaut désormais à Paris (depuis juillet 2019), à Lille (depuis mars 2020), dans neuf communes proches de Paris (depuis le 1er juin 2021), et qui s’appliquera bientôt dans certaines agglomérations, comme celles de Lyon et de Bordeaux : le loyer ne pourra pas y excéder le niveau, adapté aux meublés, défini par un observatoire du marché.

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Un second principe de limitation des loyers est à prendre en compte, lors de la relocation du bien, dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où l’on peine à se loger (28 agglomérations sont concernées). Là, sauf exceptions, le loyer ne pourra pas y excéder celui du précédent locataire.

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Rupture de contrat

Seul le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail.

Si le locataire d’un meublé peut donner congé à tout moment (en respectant un préavis d’un mois), le bailleur ne peut le faire qu’à la fin du bail de neuf ou de douze mois, à condition d’avertir l’occupant trois mois à l’avance et d’invoquer un des trois motifs suivants : l’inexécution d’une obligation du locataire, notamment le paiement du loyer, la vente du bien (sachant qu’en meublé aucun droit de préemption n’est accordé au locataire), ou sa reprise pour y habiter ou y loger un proche, qui ne peut être que son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin (ou leurs enfants), ou bien ses propres enfants ou ses parents. Et gare à la sanction en cas de congé donné sans motif réel : jusqu’à 6 000 euros d’amende !

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Fiscalité

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L’ensemble des charges et une partie du prix du bien sont déductibles des loyers taxables.

C’est dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que sont imposés les loyers issus d’un meublé, et non pas dans celle, habituelle, des revenus fonciers. Avantage de cette particularité : les loyers perçus sont soumis à l’impôt soit au «forfait», après un abattement sur les loyers de 50% (régime de base appliqué au-dessous de 72 600 euros de loyers annuels), soit au «réel». Cette seconde option, accessible à tous les bailleurs de meublés, est encore plus intéressante : toutes les charges et dépenses engagées (assurances, honoraires du syndic, intérêts de crédit, travaux…) sont déduites des loyers, ainsi que, comme le veut le système d’amortissement, une partie du prix du bien (à hauteur de 3,33% l’an) et des meubles (10% l’an). Mieux, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit constaté sera déductible des loyers perçus pendant dix ans. Echappant ainsi à l’impôt durant plusieurs années, l’investisseur peut espérer obtenir un rendement supérieur à 6% par an.

Pour le paiement des charges locatives, la formule du forfait est la plus commode

Deux solutions s’offrent au bailleur pour faire payer au locataire ses charges courantes (eau, chauffage, entretien des parties communes…). Soit il lui impose le règlement de provisions mensuelles, régularisables chaque année sur justificatifs. C’est le système au «réel». Soit il décide d’appliquer un -forfait de charges, payable par mois ou par trimestre. Si le bail le précise, ce forfait peut être révisé à la hausse tous les ans, selon les mêmes modalités que le loyer (donc en fonction de l’inflation), mais il ne donne jamais droit à régularisation. L’avantage de la formule est sa simplicité. Mais gare à ne pas en abuser : la loi précise que le montant du forfait facturé doit être cohérent avec les charges réelles dont le locataire aurait dû s’acquitter.

Le statut hors norme du loueur en meublé professionnel

De gros avantages fiscaux sont -octroyés aux loueurs en meublé professionnels. Mais ce statut exige de remplir deux conditions : toucher plus de 23 000 euros de loyers de meublés par an et en retirer plus de 50% de ses revenus. En optant pour le régime «réel», vous pourrez alors imputer l’éventuel déficit sur votre revenu global durant six ans. En outre, la vente d’un bien sera exonérée de taxe sur la plus-value si vous exercez l’activité -depuis cinq ans et si vos loyers sont inférieurs à 90 000 euros par an. Enfin, vos biens meublés échapperont à l’impôt sur la fortune immobilière. Seul bémol : depuis 2021, au lieu d’un prélèvement social de 17,2% sur vos bénéfices, c’est une cotisation sociale de 35 à 40% qu’il vous faut régler (mais qui ouvre droit aux prestations maladie et retraite).

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