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Immobilier: Immobilier: comment fonctionne le droit de préemption?

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Droit de préemption logement © rodnae-prod / Pexels Droit de préemption logement

PRATIQUE - Comment fonctionne le droit de préemption d’un locataire en cas de vente d’un logement? Quelles sont les conditions et exceptions à connaître?

En France, tout locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente de son logement par son propriétaire, en vertu de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. Ce qui signifie que les locataires sont prioritaires en matière d’acquisition du logement, au moment de la cession du bien. Mais ce droit est soumis à certaines limites et conditions.

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Vente d’un logement: quels droits de préemption?

Dans le domaine de l’immobilier, il existe un droit de préemption au bénéfice des pouvoirs publics locaux, aussi connu comme droit de préemption urbain. Ainsi, les communes et les intercommunalités peuvent acquérir prioritairement un bien immobilier lorsque celui-ci est sur le point d'être vendu par son propriétaire, à la condition qu’elles se soient dotées d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'une carte communale.

Mais les organismes publics ne sont pas les seuls à disposer de ce type de dispositif. Les locataires également ont le droit d’acquérir en priorité le bien qu’ils occupent, dans certains cas précis. Ce droit de préemption des locataires vise à les protéger en leur permettant de rester dans le bien s’ils le souhaitent en acquérant le logement. Par extension, ce droit va concerner également les conjoints et partenaires, et les colocataires.

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Ce droit de préemption du locataire peut être activé dans trois situations: en fin de bail, suite à la réception du congé par le propriétaire, ou plus rarement en cours de bail, soit en cas de vente à la découpe d’un immeuble comprenant plus de cinq logements, soit lors d’une mise en copropriété (subdivision) d’un immeuble avec vente d’un ou plusieurs logements.

Les limites du droit de préemption accordé au locataire

Dans le cadre du droit de préemption, le propriétaire bailleur est tenu de faire une offre valable deux mois à son locataire. Un délai mis à profit pour décider d’acquérir ou pas le logement. En cas de refus ou de non-réponse à l’issue des deux mois, le bailleur peut alors contacter un autre acquéreur pour vendre son bien. En cas d’acceptation de l’offre en revanche, le locataire bénéficie à nouveau d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente, voire de quatre mois s’il recourt à un emprunt bancaire.

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À savoir: si le bailleur propose à un autre acquéreur le logement à un prix plus avantageux, une nouvelle offre de vente doit obligatoirement être adressée au locataire. Dans les faits, le locataire dispose donc d’un nouveau droit de préemption, à chaque baisse du prix.

Pour autant, il y a certaines conditions à remplir et limites à connaître. Pour les locataires, le droit de préemption ne s’applique que pour les logements loués vides (les meublés ne sont pas concernés par cette mesure) et utilisés comme habitation principale (les résidences secondaires et les locations saisonnières sont exclues).

Par ailleurs, le locataire peut être privé de son droit de préemption si jamais le propriétaire vend le bien concerné à un de ses proches: ses parents ou les parents du conjoint, ainsi que tous les membres de la famille jusqu’au troisième degré (les neveux et nièces, les oncles et tantes, et les arrière-grands-parents). De même, il ne peut pas y avoir de préemption si l’immeuble d’habitation est jugé insalubre.

Trois cas de figure du droit de préemption

1. Le droit de préemption en fin de bail

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Si le bailleur souhaite vendre son bien immobilier en faisant coïncider la cession avec la fin de bail, il est nécessaire d’avertir le ou les locataires par courrier recommandé avec avis de réception, six mois avant l’échéance du bail. Le document doit préciser qu’il s’agit d’un congé pour vente, et mentionner le prix et les conditions d’achat. Ce congé vaut donc proposition de vente. Si le locataire n’achète pas le logement, il doit quitter les lieux à la fin du bail.

2. Le droit de préemption en cas de vente de l’immeuble

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Si le propriétaire vend, appartement par appartement, l’intégralité d’un immeuble comprenant plus de cinq logements, le droit de préemption est activable en cours de bail. Son locataire doit recevoir une offre contenant le prix et les conditions de vente, par courrier recommandé avec avis de réception, suivie d’une période de réflexion de quatre mois. Toutefois, le droit de préemption est supprimé si la vente est faite au profit d’un organisme HLM ou si jamais un acquéreur s’engage à prolonger le bail de six ans. Vu que le bail n’est pas encore terminé, le locataire peut rester dans les lieux en cas de vente à une tierce personne, le contrat de locataire étant tout simplement transféré au nouveau propriétaire.

3. Le droit de préemption en cas de subdivision de l’immeuble

Un droit de préemption en cours de bail est également possible lorsque le propriétaire de l’immeuble décide de le subdiviser (auquel cas l’immeuble en question devient forcément une copropriété) pour la première fois, et de vendre un ou plusieurs logements. Le bailleur doit, là encore, faire parvenir au locataire une offre de vente contenant le prix et les conditions, par courrier recommandé avec avis de réception.

(Par la rédaction de l'agence hREF

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