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Immobilier: Laurent Dumas, qui est le promoteur le plus en vue de Paris?

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Laurent Dumas © SDP Laurent Dumas

PORTRAIT En trente ans, celui qui voulait faire "archi" est devenu le promoteur le plus en vue de la capitale. A l'écoute des élus, des artistes, et maintenant de son nouveau bras droit, Benoist Apparu.

Les bottes de sécurité sont retirées, les casques de chantier débouclés. Après des mois de frénésie, c'est l'apaisement sur le chantier Morland Mixité Capitale. Laurent Dumas va pouvoir le remettre, le cœur léger, à son propriétaire, le fonds américain TH Real Estate.

Situé dans le IVe arrondissement, l'énorme bâtiment (plus de 43.000 mètres carrés) au style post-soviétique, ancien site administratif de la préfecture de Paris, a été totalement redessiné par l'architecte David Chipperfield. Ouvert sur la Seine et sur la ville, il accueillera un marché alimentaire, des bureaux, un gymnase, une piscine, une crèche, un espace culturel, de l'agriculture urbaine, une auberge de jeunesse, un hôtel ou encore des logements, dont 35 haut de gamme - compter 16.000 euros le mère carré.

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Un démineur de projets

Beaucoup de promoteurs s'étaient cassé les dents sur cette verrue urbaine, en vente depuis 2011. Une verrue trop grosse, trop complexe, trop chère à restructurer (le chantier actuel dépasse les 400 millions d'euros). Et quand Emerige a gagné, en 2016, ce projet, le plus important du concours "Réinventer Paris", lancé par la Ville en 2014, beaucoup pensaient qu'il échouerait. Mais c'est Mille arbres, l'autre grand programme du concours, un bâtiment situé entre la Porte Maillot et Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), qui a buté sur un permis annulé.

Sur la terrasse panoramique du restaurant qu'il a créé tout en haut du Morland, tandis qu'il est en train de transmettre la direction de son groupe à l'ex-ministre du Logement Benoist Apparu, Laurent Dumas, poignée de main décidée et sourire hollywoodien, peut mesurer le chemin parcouru: "Il y a trente ans, j'allais négocier le changement d'affectation de 180 mètres carrés de bureaux auprès de la mairie du VIIIe . A l'époque, pour moi, c'était une énorme affaire."

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Quel chemin, en effet, entre le minuscule marchand de biens de la fin des années 1980 et le promoteur d'aujourd'hui, pas le plus gros, mais sans aucun doute le plus en vue de la capitale. "Je l'ai connu quand j'étais broker en locaux commerciaux, se souvient Thierry Laroue-Pont, actuel président de BNP Pari-bas Real Estate. Il débutait avec sa société, Transimmeubles. Mais même dans ses petits bureaux d'alors, près de la Bourse, on voyait qu'il tranchait énormément sur ses concurrents: exigeant, impatient et connaissant sur le bout des doigts ses dossiers." C'est le seul, disent plusieurs de ses rivaux, capable de déplomber des projets à l'arrêt, comme Morland, à Paris, ou l'Ile Seguin, à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine). Le site, longtemps siège de Renault, a vu passer une demi-douzaine de grands noms: Pinault, Bolloré, les architectes Tadao Ando, Jean Nouvel et Portzamparc, les constructeurs Icade et Vinci… Aucun n'est allé jusqu'au premier coup de pioche. Reprenant le dossier en 2018, Laurent Dumas et son allié pour l'occasion, Bouygues Immobilier, ont réussi à convaincre la municipalité. Ils y construisent leurs sièges respectifs (Emerige et Bouygues Telecom), mais aussi des cinémas, un hôtel, des bureaux et des commerces. Ces bâtiments feront pendant à la salle de concert La Seine Musicale, qui occupe la pointe aval depuis 2017.

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L'engagement en héritage

Existe-t-il une méthode Dumas?

"Bien sûr!" s'exclame Benoist Apparu. Pour le patron opérationnel du groupe depuis janvier, c'est d'abord une attention à la qualité.

"Tous les promoteurs disent qu'ils font de la qualité mais, chez lui, c'est une obsession. Jamais il ne s'embarque dans une opération s'il n'est pas sûr de tenir ses engagements." Quand on est né à Neuilly, dans une famille de grands bourgeois fabricants de meubles et de banquiers, très traditionnels et catholiques, le mot "engagement" est l'héritage de toute une éducation "douce par ma mère, dure par mon père." Envoyé à 7 ans en pension en Angleterre pour apprendre une langue qu'il ne connaît pas, le fils Dumas découvre surtout la solitude: "Tu chiales dans ton coin les dix premiers jours parce que tu ne comprends rien, et puis tu réalises que tu dois aller vers les autres si tu veux t'en sortir." A 14 ans, le malheur le frappe: son père, 51 ans, meurt d'un cancer de la gorge.

Au lieu de suivre le tracé rectiligne de beaucoup de fils de famille -grandes écoles et hautes fonctions -, il choisit, son bac en poche, de faire "archi". "Le problème, c'est que je n'avais ni le talent ni la vocation des autres étudiants." Exit les études, bonjour le marché du travail: un ami lui propose de venir l'aider à vendre des bureaux. Il s'en sort plutôt bien et, après quelques mois, tente sa première affaire en solo: l'achat d'un poulailler de 220 mètres carrés à Courbevoie (Hauts-de-Seine). Il le paie 470.000 francs et fait le siège de l'administration jusqu'à ce qu'elle reconnaisse le caractère commercial de l'activité, ce qui permet de doubler la valeur de la surface. Le site est restructuré et revendu comme immeuble de bureaux avec une belle culbute. Le jeune homme de 23 ans encaisse une plus-value de 330.000 francs. "Je me suis dit que j'avais peut-être un avenir dans l'immobilier, surtout si j'arrivais à maîtriser ces changements de destination. C'était en juin 1987."

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Une réputation sans faille

Deux ans plus tard, le krach de l'immobilier lui coupe les ailes. Et celles de tous les marchands de biens qui avaient joué gros. "J'ai réussi à vendre, sans perdre d'argent, tous les logements et les bureaux de l'opération que j'avais en cours: la transformation d'un immeuble de bureaux en logements au 225, avenue Gambetta, à Paris. Et j'ai mis un point d'honneur à rembourser tous mes créanciers. Au point que la Société générale a demandé à me voir car j'étais alors, à Paris, le seul promoteur de logements à ne pas être déficitaire!"

Il est aussi un des rares professionnels à ne pas être passé, à l'époque, par la case tribunal de commerce.

"Un survivant, avec une réputation sans faille", résume Jean Renucci, ancien banquier et actuel PDG de la Foncière Edmond Coignet. Pour Alain Madar (Foncière du Rond Point), propriétaire d'une partie du centre Beaugrenelle à Paris (XVe) et de 700 boutiques dans la capitale, cette renommée est un atout majeur: "Quand vous tenez votre parole, dans l'immobilier parisien, ça se sait rapidement. Les élus, les opérateurs sociaux et les propriétaires fonciers préfèrent traiter avec vous plutôt qu'avec un autre."

Bien sûr, la popularité ne suffit pas. Il faut autre chose. Cette autre chose, c'est l'écoute. "Quand je me suis lancée dans la décoration, je l'appelais souvent. Il m'a donné des conseils qui sont encore valables aujourd'hui", témoigne Sarah Poniatowski, star de l'architecture d'intérieur et amie d'enfance. L'artiste Fabrice Hyber apprécie aussi cette oreille attentive:

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"Il est enthousiaste, gourmand et joyeux. Il a envie de comprendre ce que vous faites, pourquoi vous le faites et comment vous le faites."

Une qualité précieuse dans un métier où il faut sans cesse négocier et éviter les obstacles (opposition d'un élu, recours d'un riverain ou d'un concurrent…). "Sur Morland, je suis sûr qu'à un moment, j'étais mieux placé que lui, relate Joachim Azan, président de Novaxia. Il l'a senti, a su faire les bonnes concessions et modifier son projet: comme un oiseau de proie, il a entendu ces signaux faibles et plongé en piqué. J'ai perdu, mais à la loyale."

A Paris XVIIIe, sur le chantier Ordener-Poissonniers (3,7 hectares de bureaux et de logements sur un ancien dépôt de la SNCF), cette sensibilité a montré son utilité. Emerige et son par tenaire Ogic ont négocié avec ceux qui dénonçaient la densité des plans de l'architecte Christian Biecher. Les constructeurs ont discuté avec la mairie, les riverains, les asso ciations, la SNCF, et ont accepté de tout redessiner: le parc intérieur est passé de 1,1 à 1,5 hectare, le nombre de logements a été ramené de 500 à 400, et les surfaces de bureaux de 14.000 à 10.000 mètres carrés. Le chantier a pu sortir de terre.

Le goût du consensus

"C'est un de ses traits de caractère les plus intéressants: pour lui, il n'y a pas de “non” qui tienne", décrypte Virginie Morgon. Pour la présidente du directoire d'Eurazeo, actionnaire à 44% d'Emerige, "il fait un métier d'entregent, qui demande de mettre beaucoup de voix à l'unisson. Il excelle dans ces allers-retours incessants qui conduisent à trouver une solution consensuelle, un deal équilibré qui satisfait tout le monde". C'est ce qui lui permet sans doute de naviguer avec aisance d'Anne Hidalgo ("sans elle, certaines choses n'auraient pas pu être réalisées") à Vincent Jeanbrun, le maire de droite de L'Haÿles-Roses (Val-de-Marne), "un élu qui, avec quelques autres, fait bouger sa ville".

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Une démarche artistique

La seule concession qu'il ne fait pas, c'est sur l'art. Expositions, ventes aux enchères, rencontres d'artistes occupent son temps libre. "Dans l'atelier d'Assan Smati, il a acheté un grand tableau qui n'était pas terminé, il a fait confiance", note Eric de Chassey, le directeur général de l'Institut national d'histoire de l'art (Inha). "Les collectionneurs Pinault, Arnault, Niel ou Carmignac ont plus de moyens que lui. Il a trouvé un autre terrain de chasse et a été l'un des premiers à s'intéresser aux artistes français. Il l'a fait avec goût et avec générosité", commente la galeriste Nathalie Obadia. Générosité quand il emmène, chaque année, 5.000 enfants issus de quartiers sensibles visiter le château de Versailles. Générosité, aussi, quand il crée un prix Emerige pour lancer de jeunes créateurs, et une fondation pour acheter les œuvres qu'il aime. Sa collection est d'ailleurs devenue un vrai bottin de ce qui se fait de mieux sur la scène artistique française: Daniel Buren, Pierre Soulages, Jean-Michel Alberola, Gilles Barbier, Martin Barré, Fabrice Hyber, Bruno Perramant, Claire Tabouret, Agnès Thurnauer…

Cette démarche artistique, Laurent Dumas l'a poussée jusqu'au bout en faisant dialoguer l'immobilier et l'art, son métier et sa passion. Dès 1991, il crée les premières résidences d'artistes dans des immeubles en attente de réhabilitation. En 2010, sur le chantier de l'ex-siège des Douanes (Paris, VIIe ), il fait intervenir Gérard Garouste alors que le projet est déjà signé par son client. Cela lui coûtera plus d'un million d'euros, à sa charge. Pour Beaupassage, une rue intérieure du VIIe arrondissement de Paris, il fait appel à Eva Jospin qui lui livre une "forêt" en carton. Et à Morland, il a laissé faire l'artiste islando-danois Olafur Eliasson pour la mise en scène du restaurant panoramique . "Avec ses miroirs qui reflètent à l'infini le paysage, il en a fait une des plus belles terrasses de Paris, un lieu “waouh”" s'enthousiasme Laurent de Gourcuff (Paris Society), qui exploitera l'établissement. Quand Arthur Toscan du Plantier, alors conseiller au ministère de la Culture lui a présenté, en 2015, le projet d'une charte "Un immeuble, une œuvre", il l'a embauché comme directeur de la stratégie. Ouvert, chaleureux, désintéressé dans ses passions, fidèle en amitié: difficile de trouver une faille chez Dumas. Trop lisse? Même pas, selon Virginie Morgon: "Ah, non! Ne dites pas cela, il n'est pas trop lisse: il est chouette." Nuance.

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BRIQUE APRÈS BRIQUE

1963

Naît à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine).

1989

Crée Transimmeubles, ancêtre d'Emerige.

2011

Achète La Compagnie française de l'Orient et de la Chine.

2018

Nommé président du Palais de Tokyo.

2019

Eurazeo entre au capital d'Emerige.

2022

Benoist Apparu devient patron opérationnel d'Emerige.

Portrait

Laurent Dumas, photographié dans les locaux du chantier Morland Mixité Capitale, boulevard Morland, à Paris (IVe ), le 4 avril 2022, par Bruno Levy pour Challenges.

  Laurent Dumas, qui est le promoteur le plus en vue de Paris? © Fournis par Challenges

La trajectoire béton de Laurent Dumas

1. En 2003, sur les chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle. Issu d'un milieu traditionnel et catholique, Laurent Dumas cultive sa spiritualité.

2. En décembre 2015, avec la ministre de la Culture Fleur Pellerin, à Paris. Le promoteur a donné une impulsion majeure à la charte "Un immeuble, une œuvre", consistant à accompagner chaque construction ou chaque rénovation d'une commande à un artiste contemporain.

3. En septembre 2018, avec Rachida Dati et Anne Hidalgo, à Paris. Aux côtés de la maire du VIIe et celle de la capitale, il inaugure Beaupassage, une rue intérieure créée par Emerige mettant à l'honneur, au cœur de la ville, l'art, la gastronomie et le bien-être.

4. En mars 2019, sur l'île Seguin de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine). Premier coup de pioche! Le groupe de Laurent Dumas va aménager l'amont de l'île après que plusieurs illustres concurrents, comme Vinci ou Icade, s'y sont cassé les dents.

5. En avril 2022, sur le site de Morland Mixité Capitale, boulevard Morland, à Paris. Quelque 400 millions d'euros, 43.000 mètres carrés… Le plus gros appel à projets du concours "Réinventer Paris", gagné par Emerige, a vu l'ancien site administratif de la préfecture de Paris se muer en nouveau quartier.

  Laurent Dumas, qui est le promoteur le plus en vue de Paris? © Fournis par Challenges

(Collection personnelle)

  Laurent Dumas, qui est le promoteur le plus en vue de Paris? © Fournis par Challenges

(T. Chapotot/Plowy-MCC)

  Laurent Dumas, qui est le promoteur le plus en vue de Paris? © Fournis par Challenges

(J. Picon/SP)

  Laurent Dumas, qui est le promoteur le plus en vue de Paris? © Fournis par Challenges

(SP)

  Laurent Dumas, qui est le promoteur le plus en vue de Paris? © Fournis par Challenges

(Bruno Levy pour Challenges)

IL AIME

La chanson Fly me to the moon.

Les clémentines.

Le blanc de Bourgogne.

La neige.

IL N'AIME PAS

L'andouillette.

La chaleur.

Le bruit.

Les conflits.

La prétention.

Ce qu'ils disent de lui

Nathalie Obadia, fondatrice de la galerie Obadia: "Partout où il va, Dumas emmène des gens stimulants, il faut que ça pétille."

Thierry Laroue-Pont, PDG de BNP Paribas Real Estate: "Avoir un concurrent comme lui, ça vous grandit."

Eric de Chassey, directeur général de l'Institut national d'histoire de l'art: "Il est souvent véritablement saisi par des œuvres qu'il découvre pour la première fois."

Jean Madar, cofondateur d'Interparfums: "Il y a chez lui une recherche de spiritualité, une écoute et un désir de découvrir l'autre."

Virginie Morgon, présidente du directoire d'Eurazeo: "Il a détaché sa personne de sa société en mettant en place un processus pour pérenniser son entreprise, sachant que ses enfants ne lui succéderont pas."

Joachim Azan, président de Novaxia: "C'est un stratège politique qui a su cultiver tous les bons relais."

Benoist Apparu, ex-ministre délégué au Logement (2009-2012), président du directoire d'Emerige: "On ne s'est jamais vus quand j'étais au gouvernement. Il m'a engagé pour mon parcours au sein d'Action logement, pas pour mon curriculum politique."

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Selon une étude publiée par le site SeLoger.com lundi 11 avril 2022, plusieurs arrondissements parisiens ne bénéficient pas de la baisse des prix au m2 observée dans la capitale ces derniers mois. C’est notamment le cas du IIe et du Xe qui connaissent une hausse de plus de 17 % en un an.Publié lundi 11 avril 2022, le rapport du site spécialisé SeLoger.com confirme une stabilisation voire un recul des prix au m2 dans la capitale. Ils ont baissé en moyenne de 0,4 %. Pourtant, comme l’a repéré Actu Paris, certains arrondissements parisiens feraient exception à cette règle. C’est le cas du IIe et du Xe qui ont connu des augmentations respectives de 17,4 et 17,5 % en l’espace d’un an.

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