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Immobilier: Immobilier : se dirige-t-on vers une baisse durable des prix ? Cinq experts répondent

Après la crise sanitaire, comment les villes moyennes gagnent du terrain

  Après la crise sanitaire, comment les villes moyennes gagnent du terrain Caen, Angoulême, Blois… Les ménages plébiscitent ces cités à taille humaine afin de concilier espace et mode de vie urbain. Un mouvement durable. Ni un exode ni une révolution, mais une véritable lame de fond. Déjà présente depuis longtemps, l'envie des urbains de quitter la ville s'est accélérée avec la pandémie, même si elle semble déjà se refréner: "Tout le monde connaît quelqu'un qui a quitté le centre-ville d'une métropole. Toutefois, le phénomène s'est calmé cette année", constate Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l'Immobilier.

Le marché immobilier commence à tourner le dos à l'euphorie des dernières années et cette tendance devrait se poursuivre en 2023, avancent des professionnels de l'immobilier interrogés par L'Express.

A l'échelle nationale, les prix sont orientés à la hausse sur les dix premiers mois de l'année 2022, avec une augmentation de 4,7%, relève Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt. © PHILIPPE HUGUEN / AFP A l'échelle nationale, les prix sont orientés à la hausse sur les dix premiers mois de l'année 2022, avec une augmentation de 4,7%, relève Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt.

C'est un seuil symbolique. Le prix du mètre carré est-il passé sous la barre des 10 000 euros à Paris ? Selon Century 21 et Orpi, les prix seraient en moyenne, à date de fin septembre, respectivement de 9 758 euros et 9 615 euros le mètre carré. Il y a un an, ce prix moyen était de 10 768 euros, selon Century 21. Mais ces chiffres sont contestés. Selon les notaires du Grand Paris, le prix moyen du mètre carré dans l'appartement ancien affichait 10 590 euros sur la période comprise entre mai et juillet 2022. Les notaires notent tout de même, eux aussi, une baisse de -1,4% sur un an.

Les prix de l’immobilier baissent à Bordeaux et la tendance devrait durer

  Les prix de l’immobilier baissent à Bordeaux et la tendance devrait durer Les prix de l’immobilier ont commencé à baisser dans la majorité des grandes villes françaises. C’est le cas à Bordeaux avec une baisse de 0,8 % sur un mois, selon les indices relevés pas Meilleurs Agents – « Les Echos » au 1er novembre 2022. La hausse des taux d’intérêt, l’inflation et le durcissement des conditions d’octroi des prêts expliquent en partie cette tendance. Ça ne pouvait pas durer éternellement. Après des années de hausses parfois vertigineuses, les prix de l’immobilier ont tendance à baisser dans les grandes villes françaises depuis quelques semaines, selon une étude du marché réalisée par Meilleurs Agents – « Les Echos » au 1er novembre 2022.

"Les prix restent hauts pour les petites surfaces car elles sont recherchées et elles restent rares. Beaucoup de vendeurs cherchent malgré tout à garder un pied-à-terre à Paris, observe auprès de L'Express un agent immobilier membre d'un réseau d'agences basé à Paris. En revanche, les prix sont à la baisse dans les grandes surfaces." Par ailleurs, les stocks de logements à vendre dans les métropoles devraient continuer à croître sous l'effet de l'entrée en vigueur, en janvier 2023, de l'interdiction de mettre en location les logements les plus énergivores. Cette mesure pourrait également contribuer au décrochage des prix.

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Pour autant, cette diminution constatée dans la capitale n'est pas représentative. A l'échelle nationale, les prix sont orientés à la hausse sur les dix premiers mois de l'année 2022, avec une augmentation de 4,7%, précise auprès de L'Express Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt. Orpi, le premier réseau français d'agences immobilières, constate de son côté une augmentation à hauteur de 8% au niveau national depuis janvier 2022. Toujours selon Orpi, Montpellier (Hérault), Toulon (Var), ou Antibes (Alpes-Maritimes) affichent des augmentations qui dépassent les 10% ; presque 20% à Dax (Landes) ou Vannes (Morbihan). Il s'agit de villes toutes situées en bord de mer, ou à proximité. "Les régions tirent les prix à la hausse avec une augmentation de 6,7% constatée depuis le début de l'année", relève Yann Jéhanno.

Quelles sont les différents types d'estimations immobilières

  Quelles sont les différents types d'estimations immobilières PRATIQUE - Pour connaître la valeur d'un bien, vous pouvez faire appel à un expert qui va en faire une estimation par comparaison, par le revenu ou encore par coût de remplacement. Que vous cherchiez à acheter un bien, à vendre le vôtre ou simplement à en connaître la valeur sur le marché immobilier, vous pouvez faire appel à un professionnel. Celui-ci pourra faire une estimation de votre appartement, maison ou terrain. Et pour cela, il va utiliser la méthode d'évaluation qui convient le mieux à votre situation. Découvrez quels sont les différents types d'estimations immobilières.

Dans l'Aube, les appartements "ne se vendent plus comme des petits pains"

Le président de Laforêt immobilier distingue plusieurs tendances pour les mois à venir, en fonction du type de territoire : les métropoles, les zones périurbaines et les zones rurales. "Toutes les grandes métropoles, à l'exception de Marseille, sont en phase d'atterrissage des prix ou de recul et il n'y a pas de raison pour que cette tendance s'enraye dans les mois à venir", note-t-il. Dans les zones périurbaines, où résident trois Français sur dix, rappelle Yann Jéhanno, les prix ont jusqu'à présent augmenté. Effet Covid-19 oblige, ces territoires "sont plébiscités car on veut plus de surface, plus de luminosité et si possible avoir un bout de jardin et une maison". Si les prix "pourraient continuer à grimper dans des appartements lumineux ou disposant d'un extérieur", en revanche, ceux des maisons situés dans ces zones périurbaines ont atteint "un plafond" après une hausse importante, relève-t-il.

Voici les villes où il est le plus intéressant d'aller travailler en France

  Voici les villes où il est le plus intéressant d'aller travailler en France Selon le baromètre "Emploi et logement : le classement des villes où s’installer", Orléans, Mulhouse et Rouen sont les trois métropoles les plus attractives. Vous envisagez de changer de vie et de partir vous installer dans une autre ville ? La 4e édition du baromètre "Emploi et logement : le classement des villes où s’installer", dévoilée par Le Parisien, pourrait vous aider à vous décider. Pour obtenir ce palmarès, le courtier Meilleurtaux et le site de recherche Meteojob ont passé au crible le nombre d’offres d’emploi en CDI par habitant, les prix de l’immobilier, le niveau du salaire médian...

Enfin, en zone rurale, la tendance est plutôt à la baisse après une période où "beaucoup de maisons ont vu leurs prix flamber ces 12 ou 24 derniers mois sans raison structurelle", constate Yann Jéhanno. Il faut dire que le coût de l'essence, de l'énergie ou de l'entretien des maisons peut s'avérer de plus en plus dissuasif. "On voit des familles qui reviennent vers des métropoles", observe le président du réseau Laforêt. Auprès de L'Express, Aurélien Muhlhauser, conseiller en immobilier chez IAD France dans l'Aube, constate lui aussi des prix qui "stagnent voire qui commencent à baisser" dans ce département, en zone périurbaine et en zone rurale "car il y a davantage de biens en vente sur le marché". C'est particulièrement le cas pour les maisons de deux ou trois pièces situées autour de Troyes, qui sont à moins de 200 000 euros. De même, alors que les appartements "se vendaient comme des petits pains il y a un an, ce n'est plus le cas", observe cet agent immobilier.

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D'après Aurélien Muhlhauser, pas de doute : les prix vont baisser en 2023. "L'année prochaine sera totalement différente, c'est certain", affirme-t-il. Ce recul s'expliquerait notamment par la hausse continue des taux d'intérêt pour les prêts immobiliers, qui ont déjà franchi la barre des 2% - en attendant le cap des 3% attendu pour l'année 2023 -, et le taux d'usure, qui complique l'accès aux crédits. "De moins en moins de ménages sont en capacité d'acheter, surtout dans les grandes villes, comme les taux d'intérêt sont en hausse et que les prix ne baissent pas encore", souligne l'agent immobilier basé à Paris.

Immobilier : les appartements neufs toujours plus chers

  Immobilier : les appartements neufs toujours plus chers Encore une mauvaise nouvelle pour les acquéreurs de biens immobiliers. En particulier pour ceux qui souhaitent se tourner vers l’achat d’un appartement neuf, explique le Dauphiné Libéré, mercredi 23 novembre. L’article Immobilier : les appartements neufs toujours plus chers est apparu en premier sur Mieux Vivre Votre Argent.

"Le plus important dans notre travail est, et sera encore plus à l'avenir, de s'assurer du financement des clients, et que ce financement soit à jour. C'est la première chose que l'on demande", souligne Aurélien Muhlhauser. L'enjeu, surtout, est "d'informer les vendeurs de la réalité du marché" alors qu'ils "sont encore habitués aux prix élevés de ces deux dernières années". "Le marché de l'immobilier va changer, il va falloir s'adapter en termes de négociation et d'explications", ajoute-t-il. "La vraie question, c'est le temps d'acceptation des nouvelles conditions du marché : les vendeurs vont-ils les accepter rapidement ou vont-ils résister jusqu'au dernier moment ?" s'interroge également Yann Jéhanno.

Bordeaux, Ile-de-France... Des transactions déjà en baisse

Cette question sera primordiale pour déterminer le volume des ventes. Le cap du million de ventes devrait être atteint en cette année particulièrement "dynamique" pour le secteur, rappelle à L'Express Jean-Baptiste Bullet, porte-parole des notaires du Grand Paris. Mais ce chiffre sera sans doute plus difficile à atteindre l'année prochaine. "Il est peu probable que l'on fasse plus de transactions en 2023 qu'en 2021 ou en 2022", estime Yann Jéhanno. Comme le précise Guillaume Martinaud, président de la Coopérative Orpi, le volume de compromis signés en 2022 est au même niveau qu'avant l'irruption de l'épidémie de Covid-19, en 2019 (+0,33%). Selon lui, la tendance actuelle est à un "retour à la normale du marché après deux années particulièrement dynamiques pour notre secteur entre accélération des projets et pic de transactions".

Les prix de l’immobilier ancien en nette hausse au troisième trimestre 2022

  Les prix de l’immobilier ancien en nette hausse au troisième trimestre 2022 Selon l’indice Notaires-Insee, les prix de l’immobilier ancien sont en hausse de 6,4 % par rapport à l’année dernière au troisième trimestre 2022. L’augmentation est encore plus forte pour les maisons. Les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de 6,4 % sur un an au troisième trimestre, la hausse poursuivant son léger ralentissement, selon l’indice Notaires-Insee de référence publié jeudi.Lire aussi : CARTE.

Mais dans certains endroits, les transactions diminuent déjà, avec des acheteurs et des vendeurs de plus en plus "frileux", comme le constatent des professionnels. A Bordeaux, le nombre de signatures de compromis a chuté de 33% par rapport à 2021 sur la période comprise entre janvier et août, relève Orpi. "Les vendeurs ne veulent pas spécialement vendre et les acheteurs ne veulent pas spécialement acheter. Nous sommes sur une période un peu attentiste", constate auprès de L'Express Jean-François Hirigoyen. Le directeur de l'agence du même nom à Bordeaux précise toutefois que la demande est toujours élevée pour dénicher "la perle rare" dans la préfecture de Gironde : "une maison disposant d'un jardin".

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En Ile-de-France, près de 54 000 logements anciens ont été vendus de mai à juillet 2022, soit une baisse de 7% par rapport à la même période il y a un an, relèvent les notaires du Grand Paris. "Cela faisait longtemps que cela n'était pas arrivé", note Jean-Baptiste Bullet. Ce chiffre cache toutefois d'assez fortes disparités et concerne surtout les maisons, avec un volume de ventes qui recule de 14%, contre 3% de baisse seulement pour les appartements. Le notaire dit être "dans l'expectative" pour l'année prochaine. Et n'est "pas certain" d'assister à terme à une "vraie descente des prix ou à effondrement". "Je pense que l'on assistera plutôt à une stagnation", convient-il.

Pour l'agent immobilier basé à Paris, l'élément déterminant dans un achat dans la capitale n'est pas le prix au mètre carré. Les acheteurs "reviennent sur des critères essentiels", comme la copropriété, les charges de copropriété ou encore le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Surtout, ils choisissent leurs biens sur "un coup de coeur" et sur leur ressenti en matière "d'agencement du bien" ou du "potentiel d'aménagement". A Paris, les biens nécessitant des travaux importants sont "moins recherchés" en raison de la hausse du coût des matériaux, observe-t-il. Difficile d'oublier bien longtemps la question financière...

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