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Immobilier: Vente immobilière : jusqu’à 19% de décote sur les passoires thermiques

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Les notaires ont reconduit leur traditionnelle étude sur la “valeur verte” des logements, qui estime le poids de la note énergétique d’un bien immobilier sur son prix de vente. Les écarts de prix entre les logements performants et les passoires thermiques tendent à s'accentuer.

La tendance se confirme d’année en année. À mesure que la réglementation se durcit sur les passoires thermiques, les Français sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des logements qu’ils acquièrent. C’est ce qui ressort de la dernière étude des notaires sur la “valeur verte” des logements, qui estime l’impact de la note de DPE (diagnostic de performance énergétique) sur le prix de vente des biens immobiliers. Évidemment, plus la note est mauvaise, moins le bien se vend cher. Et, alors que les écarts de prix constatés entre les logements de classe A ou B et ceux des classes F et G (les fameuses passoires thermiques) étaient tout à fait relatifs il y a quelques années, ils tendent à s’accentuer depuis l’an dernier.

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ll faut dire que la loi Climat et résilience d’août 2021 est passée par là. En vertu de ce texte, les loyers ont par exemple été gelés dans les biens de classe F et G, logements qui seront même progressivement interdits de location à horizon 2028. La première échéance de cette interdiction interviendra dès janvier prochain et concernera tous les biens dont la consommation excède 450 kilowattheures par mètre carré et par an, soit quelque 140.000 biens de classe G actuellement loués. D’après les notaires, les propriétaires de ces biens ont d’ailleurs commencé à anticiper ce resserrement des contraintes. En effet, au 4e trimestre 2021, la part des ventes de logements de classe G a augmenté de 2 points sur un an, à 5% du total annuel des transactions immobilières.

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D’autant qu’en parallèle, la réforme du DPE a totalement rebattu les cartes et a fait bondir le nombre de passoires thermiques : la France en compte 7,2 millions au total, dont 5,2 millions de résidences principales et 1,6 million de logements locatifs. Les notaires nuancent toutefois : ces récentes modifications des règles de calcul du DPE “rendent difficile l’interprétation des évolutions intervenues en 2021 sur la répartition et les caractéristiques des logements vendus”. La nouvelle version du DPE étant réellement effective depuis novembre 2021, il reste vraisemblablement une grande part de DPE “ancienne version” sur les transactions de la fin 2021.

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Pour l’heure, les données des notaires ne permettent donc pas d’isoler le seul effet “nouveau DPE” sur la valeur des biens vendus. En revanche, elles confirment, voire consolident, les écarts de prix entre logements performants et passoires thermiques, avec des disparités selon les caractéristiques et la localisation des biens. Les écarts de prix sont par exemple moins significatifs sur les appartements et sur la région Ile-de-France. Il est en effet plus facile d’améliorer la performance énergétique d’une maison individuelle que celle d’un appartement situé en copropriété.

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  Vente immobilière : jusqu’à 19% de décote sur les passoires thermiques © Fournis par Capital Valeur verte des notaires

L’impact du passage d’une étiquette D de DPE à une étiquette C est ainsi très peu significatif, voire nul, en collectif, alors qu’il représente une plus-value quasi systématique de 5% en maison individuelle. De même, l’effet d’une étiquette F ou G est beaucoup plus significatif en maison (de -3% à -19%) qu’en appartement (-2% à -11%). Par ailleurs, les écarts de prix sont moins importants lorsque les niveaux de prix sont élevés, comme en région parisienne. En effet, la décote reflète le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires à l’amélioration de la performance du bien. A mesure que son prix augmente, le coût des travaux est proportionnellement moins élevé… L’incidence d’une mauvaise note s’en retrouve donc amoindrie.

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Ainsi, c’est en région Aquitaine que les effets des étiquettes sur les prix de vente sont les plus importants. Les appartements de classe F et G s’y sont par exemple vendus en moyenne 11% moins cher que les appartements de classe D, toutes choses égales par ailleurs. Et les maisons d’étiquettes F et G 19% moins cher que les maisons d’étiquette D. Alors qu’en région parisienne où, on l’a dit, l’étiquette est moins décisive sur le prix de vente, les décotes sont de 2% pour les appartements F et G dans Paris intra muros, 4% pour ceux de grande couronne, et de -6% en moyenne sur les maisons de grande couronne.

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