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Immobilier: Prix élevé, durcissement du crédit : la fin de l’euphorie immobilière touche les primo-accédants

Les taux des crédits flambent, et ça ne devrait pas s’arrêter

  Les taux des crédits flambent, et ça ne devrait pas s’arrêter Emprunter coûte de plus en plus cher et de nombreux acquéreurs ne parviennent pas à financer leur projet.Le scénario de science-fiction est devenu réalité. Ni les acheteurs, ni les banques, ni les courtiers n’auraient osé imaginer, fin 2021, que les taux des crédits doubleraient, pour atteindre en moyenne 2,05 % sur 20 ans au niveau national au début du mois de novembre. La situation est encore plus tendue en Ile-de-France : « Les barèmes des banques se situent en moyenne à 2,40 %.

Agence immobilière © ROMAIN DOUCELIN / SIPA/SIPA Agence immobilière

En raison du contexte économique, les primo-accédants sont de moins en moins nombreux. Selon une étude de Drimki-BVA, ils ne sont plus que 33% à vouloir acheter leur premier bien immobilier, contre 44% en début d’année. Mais les investissements locatifs ont le vent en poupe.

En cette fin d’année 2022, les Français souhaitant investir dans la pierre sont toujours aussi nombreux, bien que certains profils d’acheteurs ont tendance à reporter leur projet. C’est ce que révèle la dernière étude DRIMKI, spécialiste de l’estimation immobilière, et BVA, société d’études et de conseils. D’après cette enquête réalisée en novembre auprès d’un échantillon d’environ 1.000 personnes représentatif de la population française, une personne sur six assure avoir un projet immobilier dans les 12 prochains mois. Un chiffre constant depuis février 2020.

Pour s’offrir une maison de 100 m² en Île-de-France, le coût du crédit flambe

  Pour s’offrir une maison de 100 m² en Île-de-France, le coût du crédit flambe À cause de l’envolée des taux et des prix immobiliers en région parisienne, les mensualités des emprunteurs ne cessent de grimper.Mais les conditions d’octroi sont de plus en plus strictes et le coût du crédit de plus en plus cher. Les notaires du Grand Paris ont calculé les sommes qu’un emprunteur doit rembourser à sa banque chaque mois pour acquérir une maison de 100 m² en Île-de-France ou un appartement de 65 m². Le constat est sans appel: dans le premier cas, la mensualité va flamber de 14% entre janvier 2022 et janvier 2023, passant de 1651 euros à 1876 euros, dans le cadre d’un emprunt de 100% du prix d’achat remboursé en 20 ans.

Cette volonté est toutefois particulièrement marquée "chez les moins de 35 ans qui sont près d’un quart à se projeter dans une telle démarche dans les 12 prochains mois. Mais seulement 19% des cadres ont un projet immobilier durant l’année à venir contre 34% des cadres en mars 2022", est-il noté.

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Chute des primo-accédants

Toutefois, dans le détail, l’étude montre que les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes achetant leur premier logement, auraient tendance à reporter leur projet immobilier. En effet, ils ne sont plus que 33% à vouloir acheter un bien, contre 44% en début d’année. "35% des primo-accédants souhaitant se lancer ont moins de 35 ans", précise Olivier Colcombet, porte-parole de Drimki. Une situation qui s’explique à la fois par "le durcissement des conditions d’emprunt et le prix élevé des biens", explique-t-il.

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Le marché immobilier a effectivement été bouleversé par la crise sanitaire, engendrant une hausse des prix pour les maisons de 6,5% sur un an en août et de 4,7% pour les appartements, expliquait récemment à Challenges Barbara Castillo-Rico, responsable des Etudes économiques de MeilleursAgents.

Dans le même temps, le nombre de prêts accordés a chuté de 34,7% sur un an pour les mois d'août et de septembre, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. "Aujourd’hui, on demande aux primo-accédants un apport de 20% donc ils attendent que les prix baissent pour se lancer", commente Olivier Colcombet.

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D’ailleurs, 24% des sondés n’ayant pas de projet immobilier dans l’année à venir évoquent les prix trop élevés des logements (34% pour les 25-34 ans), les freinant ainsi à acheter. Et 11% assurent que les difficultés d’obtention des prêts les en empêchent.

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L’investissement locatif revient en force

Mais certains acquéreurs ne semblent pas freinés par le contexte économique puisque la proportion de Français souhaitant investir en achetant un bien pour le louer est en hausse de neuf points. Ils sont désormais 24% à vouloir investir dans la pierre contre 15% en début d’année. C’est le cas notamment des CSP+ (32%) et des Franciliens (51%).

"L’émergence d’opportunités financières, liées aux périodes de ralentissements économiques, pourrait être à la source de cet accroissement", note l’étude. Les obligations de rénovation énergétique pour les propriétaires de passoires thermiques (DPE F et G) ont en effet engendré une baisse des prix sur ces logements énergivores. Car pour rappel, à compter de 2025, tous les biens classés F au DPE seront interdits à la location. Une réglementation qui sera appliquée au logement G en 2028. "Les investisseurs reviennent en force en profitant de certaines opportunités qui s’offrent à eux sur ces passoires thermiques", conclut Olivier Colcombet.

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Méthodologie: Étude réalisée par BVA pour DRIMKI, du 16 au 17 novembre 2022 sur un échantillon de 925 personnes âgées de 25 ans et plus, issues d’un échantillon global de 1000 personnes représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus.

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