Immobilier: Immobilier : comment relancer le logement neuf

Immobilier neuf : les malfaçons les plus fréquentes et les plus coûteuses

  Immobilier neuf : les malfaçons les plus fréquentes et les plus coûteuses L’agence qualité construction (AQC) vient de publier le classement des malfaçons les plus fréquentes et les plus coûteuses dans la construction. Revue de détail. Fissures, infiltrations d’eau, défauts de solidité… Les malfaçons dans le logement neuf se multiplient depuis une dizaine d’années. Résultat : les indemnisations au titre de la garantie décennale explosent.

Immobilier : comment relancer le logement neuf © Philippe Sainte-Laudy Photography / Getty Images Immobilier : comment relancer le logement neuf

Le marché du logement neuf est à la peine et la diminution de l’offre est alarmante. Mais selon Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, les raisons de cette pénurie sont bien antérieures à la crise du Covid. Pour lui, il faut avant tout resolvabiliser les ménages.

La ministre du logement, Emmanuelle Wargon, s’est adressée publiquement aux maires il y a quelques jours, en plein mois d’août, pour les exhorter à délivrer les permis de construire. La parole d’un ministre a du prix et Emmanuelle Wargon n’a pas habitué la communauté immobilière aux bavardages. Ses interventions, déjà lorsqu’elle était en charge de la transition énergétique dans le précédent gouvernement, étaient plutôt rares. Pour qu’elle prenne la parole au cœur de cette période de vacances, il fallait que la raison fût impérieuse. Elle l’est en effet. La situation du logement neuf n’a pas grand chose à voir avec celle du logement existant et elle est hautement inquiétante.

« Les plus jeunes exclus du marché, l’immobilier ne doit pas être réservé aux CSP+ »

  « Les plus jeunes exclus du marché, l’immobilier ne doit pas être réservé aux CSP+ » Si les taux sont bas, les prix des logements restent encore chers et les banques sont de plus en plus sélectives dans la distribution des prêts. Dans un contexte de crise et d’incertitudes, Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, plaide pour alléger les conditions d’octroi des crédits immobiliers aux plus jeunes.C’est là que le bât blesse et qui plus est cela ne date pas de la crise du Covid mais avait commencé dès le fin décembre 2019. En effet, les banques ont reçu des recommandations de « prudence » dont notamment le fait de ne plus dépasser 33% d’endettement dans l’octroi des prêts immobiliers.

Le problème du logement ancien se résume d'un mot barbare : la désolvabilisation de la demande. En clair, trois phénomènes viennent rendre une partie significative de la population, sans doute un tiers, inapte à acquérir, pour habiter ou pour investir. Ce sont d’abord les critères d’octroi des prêts immobiliers durcis à la fin de 2019, qui ferment l’accès au crédit de l’ordre de 200.000 ménages français. Il faut évidemment déplorer aussi la réduction du pouvoir d’achat pour le logement de dizaines de milliers de familles sous l’effet, déjà sensible ou annoncé, de la crise économique : perte d’emploi bien sûr, mais également passage à temps partiel durable non compensé, suppression de primes, non confirmation de contrats à durée indéterminée... Bref, la liste est longue de ces situations conséquences directes de la panne économique mondiale entrainée par la pandémie. Enfin, les prix : mêmes si des signes d’accalmie apparaissent enfin, les corrections à la baisse se font attendre dans les métropoles, qui redonneront de l’oxygène aux ménages.

Les professionnels de l'immobilier mentent-ils en disant que le marché résiste ?

  Les professionnels de l'immobilier mentent-ils en disant que le marché résiste ? Les discours actuels des professionnels de l'immobilier sont-ils biaisés pour soutenir le moral des ménages ou décrivent-ils vraiment la réalité du marché ? Une tribune d'Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers. Pendant le confinement, on pouvait dire avec prudence qu’on ne savait pas ce qui se passerait sur le marché du logement au déconfinement. Sur l’obstacle, dans les jours qui ont suivi la fin des interdits, les plus contraignants d’entre eux en tout cas, on pouvait encore préférer se taire. Aujourd’hui, les faits sont là.

Le marché du logement neuf souffre sans conteste des mêmes maux : la fragilisation économique des acheteurs n’est pas sélective et elle affecte autant ceux qui jettent leur dévolu sur l’acquisition d’un bien à construire. Il s’ajoute à cette situation une augmentation des prix non compressible et une réduction de l’offre pathologique. L’enchérissement des prix est inévitable sous deux effets, l’augmentation des prix des terrains, ininterrompue depuis vingt ans, que le Covid n’a pas enrayée, et le coût des précautions sanitaires sur les chantiers. Rien à espérer à court terme donc, qui viendrait modifier les équations de calcul des prix de sortie des logements, par différence avec l’existant pour lequel l’espoir de moindres prétentions des vendeurs est fondé par la réduction des moyens des acquéreurs. Le mécanisme de formation des prix dans l’ancien obéit à une logique spéculative, au sens des économistes, c’est-à-dire que les acteurs peuvent en théorie décider du prix au cours de la négociation. Dans le neuf, les prix résultent d’une addition de postes budgétaires, sur lesquels les promoteurs et les constructeurs n’ont pas barre, à l'exception de la marge bénéficiaire. Or, cette marge est aujourd’hui sans doute à son niveau le plus bas, comprise entre 5 et 7%, l’étiage pour que la santé de l’entreprise ne soit pas menacée. Enfin, la diminution de l’offre disponible de logements neuf est alarmante et la ministre Wargon s’en soucie bien à propos. Quelle étiologie en faire ? D’où vient que les producteurs de logements n’en aient pas fabriqué assez ces derniers mois et ces dernières années ? Car la crise du Covid-19 n’y est objectivement pour rien et elle a bon dos, si l’on peut s’exprimer ainsi...

Immobilier : « Le gouvernement doit engager un plan de relance en faveur des acquéreurs les plus fragiles et les jeunes actifs »

  Immobilier : « Le gouvernement doit engager un plan de relance en faveur des acquéreurs les plus fragiles et les jeunes actifs » En dépit d’une forte reprise des transactions avec des prix qui se maintiennent, Yann Jehanno, président du réseau Laforêt, estime que la dynamique actuelle ne doit pas masquer les enjeux et les difficultés qui se profilent à la rentrée.Face à une offre qui peine toujours à se reconstituer, la demande progresse de 48% en juin et de 30% en juillet 2020. Dans ce contexte, les prix restent solides, parfois stables et souvent orientés à la hausse.

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Depuis deux ans, des choix politiques à courte vue ont conduit à cette situation et il n’est que temps de la dénoncer pour que le gouvernement et le parlement y remédient d’urgence. Il faut d’abord regretter la dégradation des relations entre l’État et les communes, qui remonte au début du quinquennat d’Emmanuel Macron. La suppression autoritaire de la taxe d’habitation, principale ressource des villes et des villages, a conduit les maires à des impasses budgétaires sans précédent. Elle les a inclinés à la prudence au moment de faire venir de nouveaux habitants, demandeurs de services à financer. C’est chronologiquement la première cause du recul des signatures d’autorisation de construire. Bien sûr, la période de campagne électorale a comme à l’accoutumée, un an avant l’échéance prévue, freiné les projets immobiliers, les maires ne voulant pas troubler leur électorat. Où en est le mécanisme de compensation qu’Édouard Philippe avait imaginé pour que les communes, privées de taxe d’habitation, s’y retrouvent ? Les départements devaient leur abandonner le produit de la taxe foncière et recevoir en échange de la TVA de l’État... Seulement voilà : l’État ne peut que constater une perte sèche de TVA liée à l’asthénie de l’activité économique et à la récession. En clair, c’est sur ce point que les maires inquiets doivent être rassurés.

Laurent Vimont : « Le marché reste dynamique car il est toujours porté par les taux bas »

  Laurent Vimont : « Le marché reste dynamique car il est toujours porté par les taux bas » Records de transactions, évolution des prix, conditions d’emprunt, tendances et perspectives…Laurent Vimont, président de Century 21, livre ses analyses.Il y a deux phénomènes. Le premier est que nous travaillons à la fois avec des acquéreurs dont les projets immobiliers ont été stoppés en mars dernier avec le confinement et avec ceux qui ont construit leur projet de maison ou d’appartement depuis. Ensuite, le marché reste dynamique car il est toujours porté par les taux bas. Aujourd’hui, l’argent n’a jamais été aussi peu cher et même si les établissements financiers ont durci les conditions d’octroi de crédits, la forte demande contribue à maintenir la dynamique.

La vague verte est intervenue sur ces bases déjà mauvaises. Les maires écologistes nouvellement élus et ceux qui, d’une autre sensibilité, ont pris la mesure des aspirations environnementales de leurs administrés ont porté sur les demandes de permis de construire en instance d’instruction un regard méfiant. Ils veulent que les projets qui sortiront de terre ne soient pas en rupture avec les attentes exprimées par la population. Les blocages qui s’ensuivent sont provisoires et les promoteurs font leurs meilleurs efforts pour réengager un dialogue confiant.

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Tous ont compris que rien ne serait plus comme avant. Ils innovent plus que jamais. Ils multiplient les séminaires internes pour à la fois rassurer leurs équipes et faire passer des messages de rupture. Vinci Immobilier par exemple n’a pas laissé partir ses cadres en vacances sans organiser un comité de management virtuel et interactif au cours desquels des experts à des titres divers ont donné leur vision de l’urbanisme de demain. Bertrand de Feydeau, président fondateur de la Fondation Palladio, Christian Marina, architecte et philosophe, Franck Hovorka, président des Chartered Surveyors en France, mais aussi Marie Balin, chargée d’étude à la Fabrique de la Cité et Magali Bruant, spécialiste de l’ergonomie des espaces de travail. Ces personnalités réfléchissent à ce que seront les immeubles, les quartiers et les cités des prochaines années, pour que les promoteurs les dessinent aujourd’hui. Robin Rivaton fait aussi partie de ces visionnaires, qui ne manquent pas d’inspirer les producteurs de logements et de bureaux. Aucune inquiétude à nourrir quant à l’adaptabilité de professionnels aux attentes du public de bâtis mieux intégrés, végétalisés, plus économes de foncier, plus respectueux de l’environnement. Passée la sidération du résultat des élections municipales, qui ont remis l’écologie au cœur de la gestion des communes, particulièrement dans les métropoles, le dialogue va se renouer entre les maires et les promoteurs... ne serait-ce que parce qu'abonder l’offre résidentielle est un impératif pour les élus et qu’on va les juger là-dessus, dans la cohérence avec les valeurs durables.

Christine Fumagalli : « La maison individuelle et les critères de confort plébiscités »

  Christine Fumagalli : « La maison individuelle et les critères de confort plébiscités » Attentes en matière de logement, exigences pour les extérieurs, secteurs privilégiés…pour la présidente du réseau immobilier Orpi, les notions de plaisir et de cocon redéfinissent notre vision de l’habitat. Pourquoi les prix de l’immobilier se maintiennent-ils ? Les prix peuvent-ils encore évoluer à la hausse ou à la baisse ? Si oui, où et pourquoi ? Je ne vous apprends rien en disant que le marché est lié à l’offre et la demande. Sur des marchés qui étaient déjà très dynamiques, plusieurs acquéreurs étaient en concurrence pour un même bien.

Il faut aussi aider les municipalités des villes moyennes - sinon des grandes villes - à digitaliser leurs procédures d’instruction des permis de construire, pour qu’elles soient plus rapides et moins onéreuses. Il faut enfin imposer le permis de faire, création de la loi ELAN fondée sur l’idée que les objectifs assignés à un promoteur sont non négociables, mais que sa liberté de moyens doit être préservée.

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Les maires doivent certes délivrer des permis de construire, mais ils doivent en outre continuer de recevoir des demandes pour assurer les chantiers des années 2023 et suivantes. Or le flux des dossiers de permis de construire se tarit, comme d’ailleurs celui des mises en chantier ! Les promoteurs redoutent que la demande ne soit plus solvable et n’entendent pas relancer des projets de logements que les ménages ne pourront acheter. Il est nécessaire que le gouvernement redonne au moins pour 2020 et 2021 toute leur puissance au prêt à taux zéro et au dispositif Pinel, émasculés par les lois de finances depuis l’arrivée à l’Élysée du Président Macron. Il est crucial aussi que les normes de production soient simplifiées, qui font grimper les coûts de fabrication. Sans cela, l’activité de construction va s’essouffler peu à peu, avec sur la satisfaction des ménages et sur l’emploi des conséquences assassines.

Tout cela pour dire que la lucidité de Madame Wargon restera incantatoire si toutes ces conditions ne sont pas remplies. Les maires ne retiennent pas leur plume au bas des demandes de permis de construire pour faire de la peine au gouvernement. À l’analyse, on comprend leurs motivations et la politique gouvernementale ne doit pas être sourde à leurs préoccupations.

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Façade atlantique, Bourgogne ou encore Provence : retrouvez la cote postconfinement des principales régions conciliant le charme avec la possibilité de télétravail. «Est-ce qu’il y a la fibre?» Un peu partout, voilà la première question que posent désormais les candidats à l’achat, en recherche de belles maisons où télétravailler. Un logement qu’ils pensent acquérir soit en résidence secondaire, à rejoindre du jeudi au dimanche soir. Soit en résidence principale, quitte à revendre un précédent appartement.

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