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Immobilier: Je fais construire ma maison : notre guide pour ne pas se tromper

Immobilier : propriétaires, locataires, investisseurs… tout ce qui change pour vous en 2021

  Immobilier : propriétaires, locataires, investisseurs… tout ce qui change pour vous en 2021 Qui dit nouvelle année, dit nouveautés législatives et réglementaires. Cette année encore, l’immobilier et le logement connaîtront quelques changements, que ce soit du côté de la construction, de la rénovation ou de la fiscalité des propriétaires. Tour d’horizon de ces nouveautés. Réforme des aides au logement, refonte des aides à la rénovation énergétique ou encore baisse de la taxe d’habitation pour les contribuables encore assujettis… En 2021, un certain nombre de nouveautés arrivent dans le logement des Français, propriétaires, locataires ou investisseurs. Principal changement : l’ouverture massive des aides à la rénovation énergétique.

Je fais construire ma maison : notre guide pour ne pas se tromper © Getty Images Je fais construire ma maison : notre guide pour ne pas se tromper

Choix d’un type de construction, relations avec les professionnels, garanties… Nos conseils pour que cette belle aventure ne se transforme pas en parcours du combattant ni en cauchemar.

Trouver le terrain, choisir un modèle dans le catalogue d’un constructeur, étudier les personnalisations possibles, en fonction des contraintes techniques, de la disponibilité des matériaux et de l’impact sur le coût total, éplucher les devis, consulter le Conseil en architecture, en urbanisme et de l’environnement (CAUE) : c’est le parcours classique d’un particulier qui souhaite faire cons truire sa maison. A quoi peuvent aujourd’hui s’ajouter de nouvelles interrogations, concernant le recours au préfabriqué ou à l’écoconstruction.

Comment la réforme des valeurs locatives pourrait faire bondir vos impôts locaux

  Comment la réforme des valeurs locatives pourrait faire bondir vos impôts locaux Les valeurs locatives cadastrales, sur lesquelles reposent le calcul des impôts locaux tels que la taxe foncière, seront bientôt révisées. Selon une étude de l’Institut des politiques publiques, cette réforme entraînera une hausse d’impôt foncier pour les logements les plus anciens et les plus spacieux. Propriétaires, attendez-vous à un ajustement de vos impôts locaux à partir de 2026. Car les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base fiscale au calcul des taxes directes locales assises sur votre logement, seront bientôt révisées.

Le renouveau du préfabriqué

Les maisons préfabriquées en béton, réalisées en partie en usine avant d’être assemblées sur le terrain, ne vieillissent pas toujours bien. Et à défaut d’une production locale, le coût de transport de ce matériau lourd peut être élevé. Pour contourner ces écueils, des constructeurs proposent des maisons préfabriquées à ossature bois, voire en bois massif ou en rondins. « Façonner les panneaux en usine permet une meilleure maîtrise technique, notamment pour les emplacements des câbles et tuyaux. Moins lourds, ils se déplacent plus facilement. Et sur le terrain, l’assemblage est rapide », résume Alban Boyé, directeur général du groupe Trecobat. Et alors qu’une maison en bois est en général 5 % à 7 % plus chère qu’une construction traditionnelle, le préfabriqué permet de réduire les coûts. « Sur des modèles simples, le budget est donc très voisin », assure Alban Boyé.

Amazon : un fonds de 2 milliards de dollars pour construire des maisons là où le prix de l'immobilier a flambé

  Amazon : un fonds de 2 milliards de dollars pour construire des maisons là où le prix de l'immobilier a flambé Le géant du e-commerce, Amazon, souhaite aider à la construction de 20 000 logements abordables, aux États-Unis, dans les zones où son implantation a bouleversé le marché immobilier. Amazon a annoncé, mercredi 6 janvier 2021, la création d'un fonds d'actions pour le logement. Doté d'une enveloppe de 2 milliards de dollars, il est destiné à la création d'au moins 20 000 logements abordables là où la firme de Seattle emploie ou emploiera prochainement le plus de salariés. Le fonds vise à aider les familles à faible revenu à accéder au logement.

Un contrat réglementé

Vos rapports avec le constructeur sont régis par un Contrat de construction de maison individuelle (CCMI), un document réglementé, par lequel le constructeur s’engage sur un prix et un délai de livraison, et qui l’expose à devoir vous verser des pénalités en cas de retard. Vous vous engagez en ce qui vous concerne à lui régler les sommes convenues selon un échéancier prévu par la loi – et différent selon que vous achetez ou non en préfabriqué. Lisez attentivement ce contrat avant de le signer. Pour les matériaux, équipements ou appareils prévus, prenez soin de préciser le type et/ou la marque, et de faire supprimer la mention « ou équivalent ». « A défaut, vous risquez de vous retrouver avec des “équivalents” moins chers, et de moindre qualité », indique Benoît Devijver, président de l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels (AAMOI).

Des litiges toujours possibles

En dépit de ce contrat relativement protecteur pour le consommateur, la construction de maisons individuelles est source de nombreux litiges. Ainsi, si vous relevez des malfaçons en cours de chantier, ou si le terrain occasionne des difficultés que l’étude préalable n’a pas révélées, c’est au constructeur d’y remédier, sans surcoût. Mais certains professionnels indélicats n’hésitent pas à arrêter le chantier, pour obliger leur client à verser une rallonge. Dans cette situation, faites immédiatement procéder à un constat d’huissier, avant d’engager si nécessaire une procédure judiciaire. Par ailleurs, n’acceptez pas de régler le solde du prix avant d’avoir examiné le chantier lors de la remise des clés, car si vous constatez des malfaçons vous risquez d’avoir beaucoup de mal à faire réaliser les réparations nécessaires.

Pourquoi Nexity, le premier groupe immobilier français, est optimiste pour 2021

  Pourquoi Nexity, le premier groupe immobilier français, est optimiste pour 2021 À la tête de Nexity, le premier groupe immobilier français, Alain Dinin se félicite de la résistance de l'entreprise.En 2020, le groupe fondé il y a vingt ans par Alain Dinin a vécu un double choc. De gouvernance, d'abord, en raison de la mort de son directeur général Jean-Philippe Ruggieri, 51 ans, victime du Covid en avril. Économique, ensuite, avec l'arrêt des chantiers et des programmes de construction pendant plusieurs mois à la suite du premier confinement. Mais l'entreprise, présente sur tous les segments du marché (promotion immobilière, gestion de biens, locations, résidences étudiantes et pour seniors), avec 40 filiales et près de 11.

Un architecte, une réelle plus-value ?

Vous rêvez d’une maison personnalisée ? Construite avec des matériaux biosourcés et peu disponibles chez un constructeur ? Confiez votre projet à un architecte. C’est d’ailleurs obligatoire pour tout projet dépassant 150 m2. Vous trouverez des contacts au Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) de votre département. Regardez les sites internet d’architectes proches de votre futur chantier et « demandez à visiter une réalisation avant de vous engager », conseille Yolaine Paufichet, secrétaire générale de l’Ordre des architectes d’Ile-de-France. Autre piste : Archidvisor vous met en relation avec quelques-uns de ses adhérents (plus de 2 000 architectes), et vous accompagne (choix des artisans, conseils sur le contrat…).

L'avis de d'Adrien Martin, fondateur d’Archidvisor. Pour une mission complète, les honoraires de l’architecte varient entre 10 % et 13 % du montant hors taxes des travaux. C’est moins que la marge prise par les constructeurs de maisons individuelles. Sur le chantier, face aux artisans, il défend vos intérêts, quitte à demander de refaire ce qui a été mal réalisé. Prendre un architecte s’avère souvent être un meilleur calcul. Car au total, tout compris (les finitions comme les peintures, l’aménagement du terrain…), la maison ne vous revient pas nécessairement plus cher qu’une maison de constructeur. Et comme maison d’architecte, elle aura plus de valeur à la revente.

Lufthansa revient aux États-Unis en mars

 Lufthansa revient aux États-Unis en mars Le Boeing 747-8 (et de première classe) de © Fourni par The Points Guy MSN s'est associé à The Points Guy pour notre couverture des produits de cartes de crédit. MSN et The Points Guy peuvent recevoir une commission des émetteurs de cartes. Lufthansa a retiré son Boeing 747-8 des vols internationaux vers les États-Unis en 2020 alors que l'épidémie de coronavirus réduisait massivement la demande de voyages internationaux, exploitant plutôt des biréacteurs plus petits sur ces routes.

Des précautions à prendre

Après un premier rendez-vous, parfois facturé 100 à 200 €, l’architecte fournit une ou plusieurs esquisses, puis un plan définitif. Chacune de ces étapes est payante (même si vous ne retenez pas son travail). Il vous propose des artisans, supervise le chantier, mais vous restez le maître d’ouvrage, et c’est vous qui payez les artisans. L’architecte s’engage lui sur un devis, avec une marge de 5 % à 10 % de dépassement, et sur un délai. Attention, le contrat d’architecte est moins encadré par la loi que celui de CCMI. A vous d’être vigilant sur les clauses prévues. Insistez pour prévoir des pénalités de retard. « Et vous pouvez notifier des conditions de rupture, au cas où vous seriez déçu en cours de route », précise Yolaine Paufichet.

Je veux une maison écolo

  Je fais construire ma maison : notre guide pour ne pas se tromper © Fournis par Femme Actuelle Getty Images/iStockphoto

« La plupart des personnes qui nous consultent pour leur projet souhaitent une maison écoconstruite, avec une faible empreinte carbone, des matériaux qui n’émettent pas de substances nocives, une efficacité énergétique supérieure aux normes… », observe Ophélie Lepeytre, architecte conseillère au CAUE de Gironde. L’offre s’adapte à cette nouvelle demande. « Des constructeurs se spécialisent, des architectes se penchent sur la question, des associations locales se créent pour former aux bonnes pratiques, aux techniques spécifiques. Le prix des matériaux adaptés à l’écoconstruction devrait baisser progressivement, car les filières de production se structurent », constate l’architecte.

Avec un rendement de 9,3%, le crowdfunding immobilier affole (encore) les compteurs en 2020

  Avec un rendement de 9,3%, le crowdfunding immobilier affole (encore) les compteurs en 2020 Le financement participatif dans la pierre a encore connu un millésime exceptionnel en 2020, servant en moyenne un rendement de 9,3% aux investisseurs. Mais attention, les effets de la crise du Covid-19 pourraient se faire sentir dans les deux prochaines années. Financer une opération de promotion immobilière ou de marchands de bien au travers d’une plateforme contre rémunération, tel est le concept du crowdfunding immobilier.

Un investissement à long terme

« Construire écologique exige de s’informer pour faire les bons choix, trouver des solutions en fonction de son budget, du lieu… Le surcoût par rapport à une maison conventionnelle est très variable selon vos exigences, les matériaux choisis, les filières d’approvisionnement locales. Mais à l’arrivée, la maison conçue pour le long terme, saine, moins consommatrice d’énergie… se revend 5 % à 15 % plus cher que les autres », assure Cédric Daniel, le fondateur du réseau Twiza, une plateforme sur laquelle vous pouvez entrer en relation avec d’autres particuliers intéressés, des artisans spécialisés…

S’adapter à l’environnement

Encore plus que pour une construction ordinaire, l’écoconstruction oblige à prendre en compte l’orientation et le climat, « avec de grandes ouvertures pour profiter de la lumière au nord, du triple vitrage ou des fenêtres moins grandes au sud, ou protégées par l’ombre d’un arbre pour éviter un excès de chaleur l’été », explique Ophélie Lepeytre. Bien isolée, bien exposée, bien ventilée sans avoir à ouvrir les fenêtres régulièrement, la maison consomme moins d’énergie. Pour le chauffage, certains experts préconisent les panneaux solaires, d’autres la pompe à chaleur, dont la fabrication est moins énergivore.

Des matériaux traçables et plus sains

L’écoconstruction privilégie les matériaux locaux et biosourcés, pour limiter l’empreinte carbone du chantier, et assurer un air plus sain, sans émission de composés organiques volatils (COV) nocifs. La paille, excellent isolant, rivalise avec le bois ou le chanvre. « En revanche, le polystyrène ou le PVC ne sont pas recommandés. En effet, leur mode de production, leur recyclage encore difficile, mais aussi les émissions de gaz en cas d’incendie n’en font évidemment pas des matériaux écologiques », ajoute Cédric Daniel.

Rénovation énergétique des copropriétés : le gouvernement suspicieux envers les syndics

  Rénovation énergétique des copropriétés : le gouvernement suspicieux envers les syndics Le projet de loi issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat prévoit différentes mesures plus ou moins contraignantes pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés. Une très bonne chose selon Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, qui regrette toutefois que les syndics professionnels ne soient pas davantage associés à ces nouvelles obligations. Les immeubles français en copropriété, qui constituent l’essentiel de l’habitat de nos villes accusent un retard considérable quant à leur rénovation énergétique.

Dans l’attente d’un label officiel

Il n’existe à ce jour aucun label officiel global pour certifier une maison écologique. Le cahier des charges de l’architecte ou du constructeur peut prévoir que la maison doit être conçue de telle manière qu’elle puisse obtenir, par exemple, un label certifiant sa faible empreinte carbone, ou qu’elle est à énergie positive (elle produit son énergie). A la livraison, un organisme indépendant viendra contrôler et attribuer le label. Mais tous ne sont pas aussi fiables et réputés. A l’heure actuelle, le plus exigeant est le label « Maison passive », un référentiel allemand qui repose notamment sur de faibles besoins en chauffage et une consommation d’énergie réduite.

Bientôt une nouvelle réglementation

Ecoconstruites ou non, les nouvelles maisons vont toutes devenir moins énergivores. En effet, la réglementation actuelle (RT 2012) sera remplacée l’an prochain par une norme plus stricte sur la performance énergétique, la qualité de l’air intérieur et le confort en été.

Les bonnes assurances

Obligatoirement souscrite par le constructeur, l’assurance construction finance la poursuite du chantier si le professionnel est défaillant. « Attention, certains constructeurs souscrivent cette garantie auprès d’assureurs étrangers, aux tarifs compétitifs, mais qui peuvent disparaître du jour au lendemain », prévient Benoît Devijver, de l’AAMOI. « Préférez un constructeur assuré par les sociétés françaises CGIBAT ou CEGC ». Quant à vous, prenez une assurance dommages-ouvrage, qui vous indemnise en cas de malfaçon(s) « chez Axa ou MMA, par exemple. C’est à peine plus cher qu’ailleurs, et plus efficace en cas de problème. »

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De temps en temps, Saad Gergis revient sur les ruines de sa maison dans la Vieille ville de Mossoul. "Depuis des mois, j'essaye de vendre ma maison de la Vieille ville comme terrain à bâtir car elle est entièrement endommagée, mais personne n'en veut car tout autour, d'autres maisons dégagent des odeurs pestilentielles", celles de corps en décomposition toujours sous les gravats ou d'égouts éventrés, explique-t-il à l'AFP. Et s'il parvient àA l'été 2017, alors que les autorités célébraient en grandes pompes la "libération" de l'ex-"capitale" du groupe Etat islamique (EI) dans le nord de l'Irak, les résidents de la Vieille ville découvraient leurs quartiers éventrés et leurs maisons à terre.

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