Es wird immer klarer: Abreißen kann jeder, aber richtig Umbauen — das ist der Schlüssel zur ökologischen Wende. Mit geschicktem Umbau könnten beispielsweise aus ungenutzten Büros zahlreiche Wohnungen entstehen.
Ein aktuelles Beispiel: Hightech trifft auf historische Elemente
Ein tolles Beispiel ist das Gebäude in der Neuhauser Straße 7. Hier steht ein Büro- und Geschäftshaus, das 1953 erbaut wurde und jetzt nicht nur unscheinbar wirkt, sondern auch Platz für den Fanshop des FC Bayern bietet. Der Umbau der Fußgängerzone zu einem modernen Gebäude dauerte zwei Jahre — von 2021 bis 2023. Sebastian Streck von Florian Nagler Architekten erklärt dabei ausführlich, welche Herausforderungen man beim Umbau ordentlich meistern muss.
Eine spannende Herausforderung waren die Planungen: Man musste sich an den Denkmalschutz halten und zudem an die Fluchtwege denken. Ziel war es, das Grundstück „maximal auszunutzen“ und ansprechende Verkaufsflächen zu schaffen. Das Endergebnis war offenbar so überzeugend, dass das Projekt als Beispiel für den „Tag der Umbaukultur“ ausgewählt wurde.
Diesen Tag hat die Bundesstiftung Baukultur vor vier Jahren ins Leben gerufen und findet seitdem am 8. November jährlich statt. Das Thema von Gebäudetransformationen verschärft sich zunehmend. Die Bauindustrie verbraucht immense Ressourcen, während Städte und Gemeinden bis 2030 klimaneutral werden wollen. Man sollte nicht nur abreißen, sondern kreative Lösungen finden, die unserem Planeten zugutekommen.
Leider ist das Thema in der Öffentlichkeit oft nur Thema bei „schwierigen“, umstrittenen Projekten wie dem geplanten Strafjustizzentrum, sagt Stadtbaurätin Elisabeth Merk. Dabei gibt es schon viele unterschiedliche Umbauprojekte, die auf diesen Ansatz setzen. Die Anträge dazu sind im Stadtrat immer wieder aufgetaucht. Jetzt will Merk das Thema jedoch strategischer angehen und plant bereits für das erste Quartal 2026 eine Vorlage, die die besten Vorgehensweisen für Umbauten zeigt.
Bundesweite Debatte über Bau und Umbau nötig
Merk fordert eine bundesweite Diskussion, ähnlich wie zur sogenannten Gebäudetyp E. „Ich wäre froh, nicht nur einen Baustand in Bewegung zu bringen, sondern auch einen Umbau-Wettbewerb“, sagt sie. Statt nur neu zu bauen, könnte man Kosten sparen und die Effizienz erhöhen, indem man bestehende Strukturen smarter nutzt. Immer mehr Investoren scheinen auch bei ihren Überlegungen umzuswitchen.
Wie das gelingen kann, wurde am Freitag bei einer Präsentation von Architekturstudios und dem Planungsreferat aufgezeigt. Zusätzlich zu dem bereits erwähnten Geschäftshaus in der Fußgängerzone gab es auch Einblicke in alte Industrieanlagen am Stadtrand — eine große Bandbreite an Möglichkeiten.
Büros in Wohnungen verwandeln: Eine clevere Idee
In München gibt es eine Menge leerstehender Büros, während gleichzeitig eine eklatante Wohnungsnot besteht. Daher macht die Idee, Büros in Wohnungen umzuwandeln, durchaus Sinn. Eine Broschüre mit dem Namen „Office to Housing – wie man leerstehende Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum verwandelt“, wurde von der Bayerischen Architektenkammer herausgebracht. Kerstin Oertel vom Planungsreferat war auch daran beteiligt.
Die Broschüre erläutert, was man bei der Umwandlung steuerlich und finanziell bedenken muss. So zeigt sich, dass beim Wohnen mehr Flächen für Treppenhäuser und Nebenräume gebraucht werden, was aus wirtschaftlicher Sicht keine attraktive Lösung ist. Außerdem sind Büros steuerlich interessanter und bringen mehr mieten. Allerdings haben etliche Unternehmen wegen der Corona-Pandemie ihre Büros aufgegeben, was möglicherweise 235.000 Wohnungen allein in Deutschland schaffen könnte, wenn man die Büroflächen anpassen würde. In München gibt es deutsche Daten dazu noch nicht, aber das Thema wird an Bedeutung gewinnen. Vor allem, so Oertel, gibt es für jedes Benefizdenken eine Umsetzbarkeit: „Wenn es gewollt ist, gibt es Chancen.“
Der Architekt Matthias Haber hat eine Bewertungstabelle mit zehn zu beachtenden Punkten entwickelt, um schon während der Planungen abzuchecken, ob sich ein Bürogebäude für eine Umwandlung eignet. Themen wie Raumangebot, Anbindung, Schadstoffbelastungen und die Implikationen des Bebauungsplans wurden dabei genau unter die Lupe genommen.
Das Gelände des ehemaligen Ausbesserungswerks der Bahn wird weiterhin gewerblich genutzt. Architekt Peter Ackermann berichtet vom jahrelangen Umbau ebendort, wo beispielsweise ein Indoorspielplatz in einer alten Halle errichtet wurde. „Solche Projekte machen riesigen Spaß“, sagt Ackermann und betont, wie wichtig das nachdenkliche Arbeiten bei der Umgestaltung ist: „Wie kann ich transformieren, ohne meinen Bau im Mittelpunkt zu setzen?“
Und seine Kollegin Lydia Goseberg stellt den Umbau der Werkhalle 3 zur Diskussion: An den Wänden sind noch Spuren aus dem Zweiten Weltkrieg sichtbar. Daneben zeigt die aktuelle zeitgemäße Nutzung des neuen Mieters in einer Hightech-Arena spannende Perspektiven auf. Das Werk wird nun von einem Unternehmen genutzt, welches hochkomplexe Technologien für den Luft- und Raumfahrtsektor entwickelt.
